FeWo-Kalkulator: Mehrrendite gegenüber Dauermiete

Was ist der FeWo-Kalkulator?

Wer eine Immobilie besitzt oder ein Mietobjekt betreibt, steht häufig vor der Frage: Lohnt sich eine Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com? Die Antwort hängt von zahlreichen Faktoren ab – Lage, Ausstattung, lokaler Nachfrage, saisonalen Schwankungen und den laufenden Betriebskosten. Genau hier setzt unser FeWo-Kalkulator an.

Der Rechner vergleicht Ihre aktuelle (oder geschätzte) Mieteinnahme mit dem potenziellen Ertrag einer Ferienwohnungs-Vermietung. Dafür nutzt er reale Marktdaten aus über 500 deutschen Städten und Gemeinden. Das Ergebnis zeigt Ihnen den geschätzten Jahres-Mehrverdienst – also die Differenz zwischen FeWo-Einnahmen (nach Abzug typischer Betriebskosten) und der regulären Jahreskaltmiete.

Anders als viele Kalkulatoren im Netz rechnet unser Tool nicht mit einer einzigen Zahl, sondern liefert drei unterschiedliche Szenarien: konservativ, realistisch und optimistisch. So erhalten Sie eine realistische Bandbreite und können besser einschätzen, welches Ergebnis für Ihre Situation wahrscheinlich ist.

Welche Funktionen bietet der Kalkulator?

Der FeWo-Kalkulator wurde speziell für den deutschen Markt entwickelt und bietet eine Reihe von Funktionen, die Ihnen helfen, eine fundierte Entscheidung zu treffen.

Wie funktioniert die Berechnung?

Die Berechnung folgt einem transparenten Drei-Schritte-Modell, das den Mehrwert einer Ferienwohnung gegenüber der klassischen Dauervermietung ermittelt.

Warum eine Nutzungsänderung?

In Deutschland wird die gewerbliche oder regelmäßige Kurzzeitvermietung baurechtlich als Beherbergungsbetrieb eingestuft. Das bedeutet: Wer eine Wohnung als Ferienwohnung vermieten möchte, benötigt in den meisten Fällen eine sogenannte Nutzungsänderung. Ohne diese Genehmigung drohen erhebliche Konsequenzen – von einer behördlichen Nutzungsuntersagung über Bußgelder bis hin zur Rückbaupflicht.

Der Grund: Eine Ferienwohnung stellt andere Anforderungen als eine Dauermietwohnung. Brandschutzvorschriften, Stellplatzregelungen, Schallschutz und die Einhaltung der Baunutzungsverordnung (BauNVO) müssen geprüft werden. In Gebieten, die als allgemeine Wohngebiete (WA) ausgewiesen sind, kann eine gewerbliche Kurzzeitvermietung sogar unzulässig sein – es sei denn, der Anteil bleibt untergeordnet.

Nutzuu begleitet Sie durch den gesamten Prozess der Nutzungsänderung – von der ersten Machbarkeitsprüfung über die Erstellung aller erforderlichen Unterlagen bis zur Einreichung bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Alle Unterlagen werden von eingetragenen Architekten erstellt, die die jeweilige Landesbauordnung kennen.

Was bedeuten die Ausstattungskategorien?

Die Einstufung orientiert sich an den offiziellen Kriterien des Deutschen Tourismusverbandes (DTV). Je höher die Kategorie, desto höher der mögliche Übernachtungspreis und die Auslastung. Unser Kalkulator verwendet folgende Multiplikatoren für den Nachtpreis:

Einfach (Faktor 1,0×), Standard (1,1×), Gehoben (1,25×) und Premium (1,4×). Das bedeutet: Eine Premium-Wohnung kann bis zu 40 % höhere Nachtpreise erzielen als eine einfach ausgestattete Unterkunft. Die Kategorie beeinflusst nicht nur den Preis, sondern häufig auch die Auslastung – gut ausgestattete Wohnungen erhalten bessere Bewertungen und werden öfter gebucht.

Einfach

★

Einfache und zweckmäßige Gesamtausstattung mit einfachem Komfort. Die Grundausstattung ist vorhanden und in gebrauchsfähigem Zustand. Altersbedingte Abnutzung ist erlaubt.

Standard

★★ - ★★★

Zweckmäßige und gute Gesamtausstattung mit mittlerem Komfort. Die Ausstattung ist in einem guten Erhaltungszustand bei guter Qualität. Die Funktionalität steht im Vordergrund.

Gehoben

★★★★

Gute und wohnliche Gesamtausstattung mit gutem Komfort. Ausstattung von besserer Qualität, optisch ansprechender Gesamteindruck mit Wert auf Dekoration und Wohnlichkeit.

Premium

★★★★★

Hochwertige Gesamtausstattung mit gehobenem Komfort. Gehobene gepflegte Qualität, aufeinander abgestimmter optischer Gesamteindruck. Lage und Infrastruktur genügen gehobenen Ansprüchen.

Welche Faktoren beeinflussen die Rendite?

Die tatsächliche Rendite einer Ferienwohnung wird von mehreren Variablen bestimmt, die über die reine Berechnung hinausgehen. Der Kalkulator bildet die wichtigsten Faktoren ab, doch einige individuelle Aspekte sollten Sie zusätzlich berücksichtigen.

Besonders entscheidend ist die Kombination aus Lage und Vermarktung. Eine Wohnung in einer touristisch stark nachgefragten Stadt wie München, Hamburg oder Berlin erzielt naturgemäß höhere Nachtpreise und Auslastungsquoten als eine Wohnung in einer ländlichen Region. Aber auch dort kann sich eine Ferienwohnung lohnen – etwa in Regionen mit starkem Wander- oder Radtourismus, an der Küste oder in der Nähe von Skigebieten.

Ein weiterer oft unterschätzter Faktor ist die Professionalität der Vermarktung. Professionelle Fotos, eine schnelle Reaktionszeit auf Anfragen, dynamische Preisanpassung je nach Saison und Nachfrage sowie durchweg positive Bewertungen können die Auslastung um 15-25 % steigern. Manche Vermieter setzen auch auf mehrere Plattformen gleichzeitig (Multi-Channel-Strategie), um die Sichtbarkeit zu maximieren.

Vorteile einer Ferienwohnung gegenüber Dauermiete

Die Entscheidung zwischen Dauervermietung und Kurzzeitvermietung als Ferienwohnung hängt von Ihren persönlichen Zielen, Ihrer Risikotoleranz und der jeweiligen Marktlage ab. Beide Modelle haben ihre Berechtigung – doch eine Ferienwohnung bietet einige klare Vorteile, die über den reinen Mietertrag hinausgehen.

FAQ – häufige Fragen