Gewerbe zu Wohnen: KfW 266 – bis zu 30.000 € Zuschuss pro Wohnung

Das Wichtigste in Kürze

Mit dem Programm Gewerbe zu Wohnen (GzW), das von der KfW als Zuschuss Nr. 266 abgewickelt wird, fördert das Bundesbauministerium (BMWSB) ab dem 1. Juli 2026 die Umwandlung von leerstehenden Gewerbeflächen in dringend benötigten Wohnraum. Die Förderrichtlinie wurde am 2. April 2026 im Bundesanzeiger veröffentlicht – das Programm ist also real, auch wenn die Antragstellung erst zum Förderstart möglich ist.

Der große Vorteil: Es handelt sich um einen direkten Zuschuss, den Sie nicht zurückzahlen müssen – anders als bei einem klassischen KfW-Kredit. Wer ein Bürogebäude, ein Ladenlokal oder eine ehemalige Arztpraxis in Wohnungen umbaut, kann pro neuer Wohneinheit bis zu 30.000 € erhalten.

Woher kommen die 30.000 € pro Wohnung?

Die Förderung beträgt 30 % der förderfähigen Umbaukosten, bezogen auf maximal 100.000 € je neu entstehender Wohneinheit. Daraus ergibt sich der Maximalbetrag: 30 % von 100.000 € sind genau 30.000 € Zuschuss pro Wohneinheit. Liegen Ihre Umbaukosten darunter, erhalten Sie entsprechend weniger – das folgende Rechenbeispiel zeigt die Logik:

Für Unternehmen gilt zusätzlich ein Deckel von maximal 300.000 € Gesamtförderung – auf Basis der De-minimis-Verordnung (EU) 2023/2831. Private Selbstnutzer müssen diese De-minimis-Abbildung nicht leisten. Bei größeren Projekten mit mehreren Wohneinheiten lohnt sich also eine genaue Kalkulation, wie viele Einheiten Sie unter diesem Deckel fördern lassen können.

Was wird genau gefördert?

Gefördert wird der Umbau beheizter Nichtwohngebäude oder beheizter Gebäudeteile zu Wohnraum. In der Praxis sind das vor allem diese Konstellationen:

• Bürogebäude → Wohnungen
• Ladenlokale → Wohnungen
• Ehemalige Arztpraxen → Wohnungen
• Ehemalige Gewerbeflächen in Mischobjekten und leerstehende Gewerbeimmobilien

Zu den förderfähigen Umbaukosten zählen unter anderem Rückbau, Grundrissänderungen, der Bau neuer Treppenhäuser, die Erschließung, der gesamte Innenausbau, statische Anpassungen sowie die Umgestaltung der Außenflächen inklusive Entsiegelung.

Wichtig: Reine energetische Sanierungskosten wie Dämmung, Fenster oder Heizung sind nicht über die KfW 266 förderfähig. Dafür gibt es die BEG bzw. das KfW-Programm 261 (siehe unten).

Die wichtigsten Voraussetzungen

Damit Ihr Vorhaben über die KfW 266 förderfähig ist, müssen mehrere Bedingungen erfüllt sein:

• Es muss mindestens eine neue Wohneinheit entstehen.
• Das Gebäude muss zum Antragszeitpunkt beheizt und nicht zu Wohnzwecken genutzt sein.
• Die Nutzungsänderung muss baurechtlich zulässig sein – in der Regel ist eine Baugenehmigung erforderlich.
• Der energetische Standard nach dem Umbau muss mindestens Effizienzhaus 85 EE erreichen (bei Denkmälern: Effizienzhaus Denkmal EE).
• Ein zugelassener, zertifizierter Energieeffizienz-Experte muss eingebunden werden.

Eine Mietobergrenze gibt es nicht. Entscheidend ist außerdem: Der Antrag muss vor Vorhabenbeginn gestellt werden. Als Vorhabenbeginn gilt der Abschluss von Liefer- oder Leistungsverträgen – Planung und Beratung gelten ausdrücklich nicht als Beginn. Wer vor der Förderzusage mit der Umsetzung startet, handelt förderschädlich und verliert den Anspruch.

Vermieten erlaubt?

Ja. Die anschließende Vermietung der neu geschaffenen Wohnungen ist ausdrücklich zulässig. Antragsberechtigt sind Selbstnutzer, private Investoren, Vermieter, Wohnungsunternehmen, Kommunen, gewerbliche Eigentümer und Stiftungen. Da es keine Mietobergrenze gibt, ist das Programm auch für renditeorientierte Investoren attraktiv – der Zuschuss senkt die Investitionskosten direkt und verbessert so die Wirtschaftlichkeit des Projekts.

Förderungen kombinieren (BEG / KfW 261)

Die KfW 266 deckt die Umbaukosten ab – nicht aber die energetische Sanierung. Genau hier setzt die Kombination an: Für Dämmung, Fenster und Heizungstechnik nutzen Sie die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bzw. das KfW-Programm 261.

Dieselben Kosten dürfen zwar nicht doppelt gefördert werden, doch die beiden Programme lassen sich kombinieren. Dadurch kann die Gesamtförderung deutlich über 30.000 € je Wohneinheit liegen – ein erheblicher Hebel für die Wirtschaftlichkeit, wenn Sie ein altes Gewerbeobjekt ohnehin energetisch ertüchtigen müssen.

Was viele Investoren unterschätzen: die Genehmigung

Das eigentliche Risiko liegt oft nicht in der Förderung, sondern in der Genehmigungsfähigkeit. Bevor ein Zuschuss überhaupt eine Rolle spielt, muss feststehen, dass die Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnen baurechtlich zulässig ist. Folgende Fragen entscheiden über Erfolg oder Scheitern:

• Ist Wohnen laut Bebauungsplan überhaupt zulässig?
• Liegt das Objekt im reinen Gewerbegebiet (Wohnen meist nicht oder nur per Ausnahme) oder im Mischgebiet (meist zulässig)?
• Lassen sich die Stellplatzauflagen erfüllen?
• Sind Schall- und Brandschutz sowie eine ausreichende Belichtung der Wohnräume gewährleistet?
• Ist der Standard nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) wirtschaftlich erreichbar?

Gerade bei alten Büro- und Hallengebäuden scheitern Projekte häufig am Bauordnungsrecht, am Brandschutz oder an der energetischen Ertüchtigung – nicht an der Förderung. Genau deshalb sollten Sie die Genehmigungsfähigkeit klären, bevor Sie kaufen oder planen.

Hier setzt Nutzuu an: Mit unserem Vorab-Check prüfen wir, ob Ihre Umwandlung von Gewerbe zu Wohnraum genehmigungsfähig ist. Für die verbindliche Klärung gegenüber der Behörde stellen wir eine Bauvoranfrage, und anschließend übernehmen wir die komplette Nutzungsänderung beantragen – damit Ihr Projekt auf einem rechtssicheren Fundament steht.

Fazit

Die KfW 266 ist ein starkes Instrument, um Gewerbe in Wohnraum umzuwandeln: ein direkter, nicht rückzahlbarer Zuschuss von bis zu 30.000 € je Wohneinheit, kombinierbar mit der BEG, ohne Mietobergrenze und offen für nahezu alle Eigentümergruppen. Wer ab Juli 2026 ein leerstehendes Büro- oder Ladenobjekt aktivieren will, sollte das Programm fest einplanen.

Der entscheidende Erfolgsfaktor bleibt jedoch die Genehmigung. Klären Sie früh, ob Wohnen am Standort baurechtlich möglich ist – und beantragen Sie den Zuschuss unbedingt vor Vorhabenbeginn. So sichern Sie sich die Förderung und vermeiden teure Fehler.

FAQ: Häufige Fragen zur KfW 266 "Gewerbe zu Wohnen"

Ab wann kann ich die Förderung beantragen?
Der Förderstart ist der 1. Juli 2026. Ab diesem Zeitpunkt stellen Sie den Antrag direkt bei der KfW. Die Richtlinie wurde bereits am 2. April 2026 im Bundesanzeiger veröffentlicht, die Laufzeit ist zunächst bis 31. Dezember 2026 befristet.

Muss ich den Zuschuss zurückzahlen?
Nein. Die KfW 266 ist ein direkter, nicht rückzahlbarer Zuschuss – kein Kredit.

Wie hoch ist die maximale Förderung?
30 % der förderfähigen Umbaukosten, bezogen auf maximal 100.000 € je Wohneinheit – also bis zu 30.000 € pro neuer Wohnung. Für Unternehmen gilt ein Gesamtdeckel von 300.000 € nach der De-minimis-Verordnung.

Darf ich vor der Förderzusage mit dem Umbau beginnen?
Nein. Der Antrag muss vor Vorhabenbeginn gestellt werden. Vorhabenbeginn ist der Abschluss von Liefer- oder Leistungsverträgen; Planung und Beratung zählen nicht dazu. Ein früherer Beginn ist förderschädlich.

Brauche ich für die Umwandlung eine Baugenehmigung?
In der Regel ja. Die Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnen muss baurechtlich zulässig sein und ist meist genehmigungspflichtig. Ein Vorab-Check klärt die Genehmigungsfähigkeit schnell.

Kann ich die geförderten Wohnungen vermieten?
Ja, die anschließende Vermietung ist ausdrücklich erlaubt und es gibt keine Mietobergrenze.

Die Umwandlung von Gewerbe zu Wohnen mit der KfW 266 ist eine große Chance – steht und fällt aber mit der baurechtlichen Zulässigkeit. Wie eine Nutzungsänderung im Detail abläuft und worauf es ankommt, lesen Sie auch in unserem Beitrag zu den rechtlichen Voraussetzungen einer Umwandlung. Weitere Artikel finden Sie in unserem Blog.