Ferienwohnung anmelden: Schritt für Schritt

Eine Ferienwohnung anzumelden ist nicht ein Verfahren, sondern bis zu vier — bei verschiedenen Behörden, mit verschiedenen Fristen. Baurechtlich ist die Nutzungsänderung von Wohnen zu Beherbergung genehmigungspflichtig. In Städten mit Zweckentfremdungssatzung kommt ein zweites Verfahren beim Wohnungsamt dazu. Dazu die melde- und abgabenrechtliche Anmeldung bei der Kommune und die steuerliche beim Finanzamt.

Entscheidend ist die Reihenfolge: Ohne baurechtliche Genehmigung sind die übrigen Schritte wertlos, und eine Registrierungsnummer wird in vielen Kommunen erst erteilt, wenn die Genehmigungen vorliegen. Die rechtliche Einordnung im Überblick steht auf der Themenseite Wohnraum zu Ferienwohnung umnutzen; hier geht es um die einzelnen Schritte.

Die vier Ebenen im Überblick

Keine dieser Ebenen ersetzt eine andere. Eine Gewerbeanmeldung macht die Nutzung nicht baurechtlich zulässig, und eine Baugenehmigung befreit nicht von der Zweckentfremdungsgenehmigung.

Die acht Schritte

Schritt 1: Bauakte einsehen

Was ist für die Einheit genehmigt — und liegen verwertbare Bestandspläne vor? Die Einsicht bei der Bauaufsicht kostet je nach Kommune 20 bis 100 Euro und entscheidet, ob am Anfang ein Aufmaß steht. Fehlen die Pläne, hilft die Digitalisierung der Bauakte.

Schritt 2: Satzungslage der Kommune prüfen

Zwei Fragen an die Gemeinde: Gibt es eine Zweckentfremdungssatzung? Und wie viele Stellplätze verlangt die Stellplatzsatzung für eine Ferienwohnung? Beides entscheidet über Machbarkeit und Kosten, bevor irgendetwas geplant wird. Details unter Zweckentfremdung von Wohnraum.

Schritt 3: Genehmigungsfähigkeit klären

Ist Beherbergung im Baugebiet zulässig? Im allgemeinen Wohngebiet sind Betriebe des Beherbergungsgewerbes nur ausnahmsweise zulässig — der häufigste Streitpunkt. Diese Frage klärt der Vorab-Check, verbindlich beantwortet sie eine Bauvoranfrage.

Schritt 4: Brandschutz und Rettungswege bewerten

Der bauliche Knackpunkt. Für eine Wohnung genügt als zweiter Rettungsweg häufig die Rettung über Geräte der Feuerwehr; für Beherbergung reicht das nicht immer. Ab einer bestimmten Bettenzahl — je nach Bundesland üblicherweise mehr als zwölf Gastbetten — greift zusätzlich das Sonderbaurecht für Beherbergungsstätten mit deutlich höheren Anforderungen. Kleine Ferienwohnungen bleiben in der Regel darunter.

Rauchwarnmelder sind ohnehin Pflicht: Alle Landesbauordnungen verlangen sie für Schlafräume und die dorthin führenden Rettungswege. Feuerlöscher und ein ausgehängter Fluchtwegplan sind für eine einzelne Ferienwohnung dagegen nicht generell vorgeschrieben — was konkret verlangt wird, ergibt sich aus der Genehmigung.

Schritt 5: Bauantrag einreichen

Der Antrag geht über die Gemeinde an die Bauaufsichtsbehörde, unterschrieben von einer bauvorlageberechtigten Person. Dazu gehören Lageplan, Bauzeichnungen des Ist- und des künftigen Zustands, Flächenberechnungen, Baubeschreibung, Betriebsbeschreibung und Stellplatznachweis. Die vollständige Liste steht unter erforderliche Unterlagen.

Der Betriebsbeschreibung kommt hier besonderes Gewicht zu: Zahl der Betten, Anreisezeiten, Reinigungsrhythmus, Stellplatznutzung. Daran misst die Behörde, ob die Nutzung für die Nachbarschaft zumutbar ist.

Schritt 6: Zweckentfremdungsgenehmigung beantragen

Parallel, sofern die Kommune eine Satzung hat. Zuständig ist das Wohnungsamt, nicht die Bauaufsicht. Je nach Satzung sind Ausgleichszahlungen oder die Bereitstellung von Ersatzwohnraum Teil der Genehmigung. Für die Vermietung der eigenen Hauptwohnung sehen viele Städte eine genehmigungsfreie Höchstdauer pro Jahr vor.

Schritt 7: Anmeldung bei der Kommune

Wer Gäste beherbergt, muss besondere Meldescheine führen; das Bundesmeldegesetz sieht das für Beherbergungsstätten ausdrücklich vor. Dazu kommen je nach Ort Kurtaxe, Gästebeitrag oder Übernachtungssteuer mit eigener Anmeldung und eigenen Abrechnungsfristen.

Immer mehr Kommunen verlangen außerdem eine Registrierungsnummer, die in jedem Inserat anzugeben ist. Auf europäischer Ebene regelt die Verordnung (EU) 2024/1028 ein einheitliches Registrierungsverfahren für kurzfristige Vermietungen, das ab Mai 2026 anzuwenden ist; wie weit Ihre Kommune das umgesetzt hat, erfahren Sie dort. Plattformen entfernen Inserate ohne gültige Nummer.

Schritt 8: Versicherung und Steuer klären

Gebäude- und Haftpflichtversicherung sind auf die vereinbarte Nutzung kalkuliert. Die Umstellung auf Beherbergung ist dem Versicherer anzuzeigen — bleibt sie aus, kann er im Schadenfall leistungsfrei werden oder die Leistung kürzen. Ob die Vermietung steuerlich Vermietung oder Gewerbebetrieb ist und ab wann Umsatz- oder Gewerbesteuer anfällt, gehört in die Steuerberatung.

Drei Fehler in der Reihenfolge

• Erst inserieren, dann anmelden. Ein öffentliches Inserat ohne Registrierungsnummer ist für die Behörde ein Anhaltspunkt und für Nachbarn ein sichtbarer Anlass. Der Weg zurück ist dann teurer.
• Nur ein Verfahren führen. Wer die Baugenehmigung hat, aber die Zweckentfremdungsgenehmigung nicht — oder umgekehrt —, vermietet trotzdem rechtswidrig.
• Möbel vor Genehmigung. Investitionen in Ausstattung und Fotografie vor der Klärung der Genehmigungsfähigkeit sind das häufigste vermeidbare Verlustrisiko. Ob sich der Wechsel überhaupt rechnet, zeigt der FeWo-Kalkulator.

Was es kostet

Die Behördengebühr für die Nutzungsänderung liegt je nach Bundesland und Umfang bei etwa 200 bis 1.500 Euro. Nutzuu bearbeitet den Antrag zum Festpreis: 1.297 Euro bis ca. 50 m², 1.697 Euro bis ca. 100 m² und 2.197 Euro bis ca. 200 m², jeweils netto, inklusive Prüfung der Genehmigungsfähigkeit, vollständiger Antragsunterlagen und Behördenkommunikation.

Hinzu kommen können ein Brandschutznachweis (800 bis 2.500 Euro), die Stellplatzablöse, wenn zusätzliche Plätze nicht herstellbar sind, sowie die Gebühr des Zweckentfremdungsverfahrens und eine mögliche Ausgleichszahlung. Alle Positionen im Einzelnen unter Kosten einer Nutzungsänderung.

Ihr nächster Schritt

Schritt 3 ist der, an dem sich alles entscheidet. Der Vorab-Check klärt für 97 Euro netto schriftlich, ob Beherbergung an Ihrer Adresse zulässig ist — Ergebnis innerhalb von sieben Kalendertagen nach Zahlungseingang. Fällt er positiv aus, folgt der Antrag: Nutzungsänderung beantragen.