Illegale Airbnbs: Wie Städte sie entdecken

Ungenehmigte Ferienwohnungen fallen heute selten durch eine Kontrolle vor Ort auf. Sie fallen durch Datenabgleich auf. Buchungsplattformen melden die Umsätze ihrer Vermieter seit 2023 jährlich an das Bundeszentralamt für Steuern, immer mehr Kommunen verlangen eine Registrierungsnummer im Inserat, und Meldescheine, Kurtaxe und Gewerbeanmeldung lassen sich gegeneinander prüfen.

Dieser Beitrag beschreibt die sechs Wege, auf denen Kommunen und Finanzbehörden ungenehmigte Kurzzeitvermietungen tatsächlich finden. Was danach passiert, steht unter Folgen einer ungenehmigten Nutzung; die rechtliche Einordnung unter Zweckentfremdung von Wohnraum.

1. Plattformen melden an das Finanzamt

Das Plattformen-Steuertransparenzgesetz (PStTG), die deutsche Umsetzung der EU-Richtlinie DAC7, verpflichtet Buchungsportale seit dem 1. Januar 2023, die Daten ihrer Anbieter jährlich an das Bundeszentralamt für Steuern zu melden. Gemeldet werden nicht nur Umsätze, sondern auch Name, Anschrift, Bankverbindung und die Adresse der inserierten Einheit.

Ein verbreitetes Missverständnis betrifft die Bagatellgrenze: Die oft zitierten „weniger als 30 Vorgänge und höchstens 2.000 Euro" gelten nach dem PStTG für den Verkauf von Waren, nicht für die Vermietung von Immobilien. Wer eine Wohnung über eine Plattform vermietet, wird gemeldet — auch bei geringen Umsätzen.

Schon vor DAC7 haben Finanzbehörden Sammelauskunftsersuchen genutzt: Die Hamburger Steuerfahndung forderte 2020 Daten von rund 56.000 deutschen Airbnb-Nutzern an. Der Unterschied heute ist, dass es dafür kein Ersuchen mehr braucht — die Daten kommen automatisch.

2. Die Registrierungsnummer im Inserat

In Kommunen mit Zweckentfremdungssatzung ist in jedem Inserat eine Registrierungsnummer anzugeben. Damit wird ein Inserat maschinell einer konkreten Adresse und einer konkreten Genehmigung zuordenbar — oder eben nicht. Auf europäischer Ebene regelt die Verordnung (EU) 2024/1028 ein einheitliches Registrierungsverfahren für kurzfristige Vermietungen, das ab Mai 2026 anzuwenden ist.

Für Betreiber heißt das zweierlei: Ohne gültige Nummer entfernen Plattformen das Inserat. Und ein Inserat mit fehlender oder falscher Nummer ist für die Behörde ein Anfangsverdacht, der keine weitere Ermittlung braucht.

3. Melderegister und Meldescheine

Wer Gäste beherbergt, muss besondere Meldescheine führen; das Bundesmeldegesetz sieht das für Beherbergungsstätten vor. Wo Meldescheine geführt werden, aber keine genehmigte Beherbergungsnutzung existiert, entsteht ein Widerspruch, den die Kommune sieht. Umgekehrt fällt auf, wenn eine Wohnung dauerhaft keine gemeldete Person hat, aber offensichtlich genutzt wird.

4. Kurtaxe, Übernachtungssteuer, Gewerbeanmeldung

Kurtaxe oder Übernachtungssteuer werden von der Kommune selbst erhoben. Sie kennt die Zahl der abgerechneten Übernachtungen — und kann sie mit dem abgleichen, was die Bauaufsicht genehmigt hat. Dasselbe gilt für die Gewerbeanmeldung. Eine angemeldete Vermietungstätigkeit ohne baurechtliche Genehmigung ist ein Treffer, den kein Ermittlungsdienst suchen muss.

5. Öffentlich sichtbare Inserate

Ein Inserat ist eine öffentliche Erklärung über die tatsächliche Nutzung, mit Fotos, Lagebeschreibung, Bettenzahl und Verfügbarkeitskalender. Städte mit Zweckentfremdungssatzung unterhalten dafür eigene Ermittlungsdienste und werten Inserate systematisch aus. Der Belegungskalender ist dabei besonders aussagekräftig, weil sich daran ablesen lässt, ob eine Zwölf-Wochen-Grenze eingehalten wird.

6. Hinweise aus der Nachbarschaft

Der häufigste Auslöser überhaupt. Viele Städte betreiben Online-Meldeportale für Verdachtsfälle. Anlass ist selten die Vermietung an sich, sondern das, was sie mit sich bringt: nächtliche Ankünfte, Rollkoffer im Treppenhaus, Schlüsselboxen, wechselnde Gesichter, Lärm am Wochenende. Genau deshalb ist eine tragfähige Betriebsbeschreibung im Genehmigungsverfahren so wichtig — sie legt fest, was zumutbar ist.

Was daraus folgt

Die Rechnung „es fällt schon niemandem auf" geht nicht mehr auf. Sie ging schon vorher nur so lange auf, bis ein Verkauf, eine Finanzierung, ein Schadenfall oder eine Beschwerde den Vorgang sichtbar machte — und die genannten Datenwege verkürzen diese Frist erheblich.

Wer bereits vermietet, holt die Genehmigung besser aus eigenem Antrieb nach: Die Nutzung läuft während der Bearbeitung in vielen Fällen weiter, und das Bußgeld fällt bei freiwilliger Nachmeldung erfahrungsgemäß deutlich niedriger aus. Wie das abläuft, steht unter Nutzungsänderung nachträglich beantragen.

Ihr nächster Schritt

Der Vorab-Check klärt für 97 Euro netto schriftlich, ob die Beherbergung an Ihrer Adresse baurechtlich zulässig ist — Ergebnis innerhalb von sieben Kalendertagen nach Zahlungseingang. Fällt er positiv aus, folgt der Antrag: Nutzungsänderung beantragen. Die vollständige Anmeldereihenfolge über alle vier Behördenebenen steht unter Ferienwohnung anmelden: Schritt für Schritt.

Stand: August 2026. Quellen: Plattformen-Steuertransparenzgesetz (PStTG) und Informationen des Bundeszentralamts für Steuern zu DAC7, Verordnung (EU) 2024/1028, Bundesmeldegesetz, Bericht der Tagesschau vom Juli 2020 zum Sammelauskunftsersuchen der Hamburger Steuerfahndung.