Zweckentfremdung von Wohnraum – Alles, was Sie wissen müssen

Immer mehr Städte in Deutschland gehen gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum vor. Ob Ferienwohnung, Airbnb, Leerstand oder gewerbliche Nutzung – wer Wohnraum anders nutzt als genehmigt, riskiert Bußgelder von bis zu 500.000 €. Doch was genau zählt als Zweckentfremdung? Welche Gesetze gelten in Ihrer Stadt? Und wie lässt sich ein Vorhaben legal umsetzen?

Dieser Ratgeber erklärt alles, was Sie über Zweckentfremdung wissen müssen – von den rechtlichen Grundlagen über konkrete Beispiele bis hin zum Weg zur Genehmigung. Und das Wichtigste vorweg: Es gibt fast immer einen legalen Weg, ein Vorhaben umzusetzen.

Was ist Zweckentfremdung von Wohnraum?

Von einer Zweckentfremdung spricht man, wenn Wohnraum dauerhaft einem anderen Zweck zugeführt wird als dem Wohnen. Das kann bedeuten, dass eine Wohnung als Büro genutzt wird, als Ferienwohnung an Touristen vermietet wird oder schlicht leer steht. Entscheidend ist nicht die bauliche Veränderung, sondern die tatsächliche Nutzungsänderung – also was in den Räumen passiert.

Hintergrund: In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt soll Wohnraum für Mieter und Eigentümer erhalten bleiben. Deshalb haben viele Kommunen ein sogenanntes Zweckentfremdungsverbot erlassen – eine Satzung, die die Umwidmung von Wohnraum ohne Genehmigung untersagt.

Zweckentfremdung vs. Nutzungsänderung – der Unterschied

Viele verwechseln die beiden Begriffe. Dabei handelt es sich um zwei verschiedene Rechtsgebiete:

Wann liegt eine Zweckentfremdung vor?

Grundsätzlich gilt: Eine Zweckentfremdung liegt vor, wenn Wohnraum…

• …wiederholt oder dauerhaft an Touristen vermietet wird (Ferienwohnung, Airbnb)
• …gewerblich genutzt wird (Büro, Praxis, Laden)
• …länger als ca. 3–6 Monate leer steht (je nach Stadt)
• …abgerissen oder rückgebaut wird, ohne dass Ersatzwohnraum entsteht
• …an ein Unternehmen zur nicht-wohnlichen Nutzung überlassen wird

Zweckentfremdung Beispiele: Die häufigsten Fälle

Wohnung als Ferienwohnung oder Airbnb

Der mit Abstand häufigste Fall: Sie vermieten Ihre Wohnung über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com an Touristen. Selbst eine nur zeitweise Vermietung kann als Zweckentfremdung gelten – denn sie entzieht dem Wohnungsmarkt dauerhaft eine Mieteinheit.

Ausnahme: In den meisten Städten dürfen Sie Ihre Hauptwohnung für eine begrenzte Anzahl von Tagen pro Jahr vermieten (z. B. 90 Tage in Berlin, 8 Wochen in München). Darüber hinaus brauchen Sie eine Genehmigung.

Wohnraum als Büro oder Gewerbe

Wer seine Wohnung als Büro, Praxis oder Ladenfläche nutzt, betreibt ebenfalls eine Zweckentfremdung. Das gilt auch, wenn Sie von zu Hause aus arbeiten und dabei einen wesentlichen Teil der Wohnung gewerblich nutzen. Mehr dazu in unserem Artikel Wohnraum zu Gewerbe umwandeln.

Leerstand als Zweckentfremdung

Ja, auch Leerstand kann eine Zweckentfremdung sein. Viele Zweckentfremdungssatzungen definieren einen Leerstand von mehr als 3 bis 6 Monaten ohne triftigen Grund als Verstoß. Triftige Gründe können etwa umfangreiche Sanierungsarbeiten oder ein nachweisbarer Verkaufsprozess sein.

Abriss und Rückbau

Wird Wohnraum abgerissen, ohne dass gleichwertiger Ersatzwohnraum geschaffen wird, kann auch das unter das Zweckentfremdungsverbot fallen. Diese Regelung betrifft vor allem Investoren und Bauträger.

Zweckentfremdungsgesetz und Zweckentfremdungssatzung

Anders als beim Baurecht gibt es kein einheitliches Bundesgesetz zur Zweckentfremdung. Stattdessen funktioniert der Schutz von Wohnraum über ein Drei-Stufen-System:

Das Drei-Stufen-System: Bund, Land, Kommune

Landesgesetze im Überblick (ZwEWG & Co.)

Stand: Frühjahr 2026. Bußgeldhöhen können durch Gesetzesnovellen angepasst werden.

Kommunale Zweckentfremdungssatzung

Das Landesgesetz allein reicht nicht aus. Erst durch eine Zweckentfremdungssatzung der jeweiligen Stadt wird das Verbot vor Ort verbindlich. Die Satzung regelt im Detail, welche Nutzungen verboten sind, welche Ausnahmen gelten und wie das Genehmigungsverfahren abläuft.

Aktuell haben mehr als 60 deutsche Städte eine aktive Zweckentfremdungssatzung – Tendenz steigend.

Zweckentfremdungsverbot: Welche Städte sind betroffen?

Die folgende Tabelle zeigt die wichtigsten Städte mit aktivem Zweckentfremdungsverbot und ihre Kernregelungen:

Weitere Städte mit Satzungen: Bonn, Münster, Dortmund, Regensburg, Augsburg, Würzburg, Konstanz u. v. m. – Stand: Frühjahr 2026.

Zweckentfremdung bei Ferienwohnung und Airbnb

Die Kurzzeitvermietung von Wohnraum über Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder FeWo-direkt ist der häufigste Auslöser für Zweckentfremdungsverfahren. Städte kontrollieren immer schärfer – und die Plattformen selbst müssen zunehmend Daten an Behörden übermitteln.

Kurzzeitvermietung und Zweckentfremdung

Wer seine Wohnung regelmäßig an Touristen vermietet, entzieht sie dem regulären Mietmarkt. Genau das wollen Zweckentfremdungssatzungen verhindern. Die entscheidende Frage ist: Wie viele Tage pro Jahr dürfen Sie Ihre Wohnung vermieten, ohne eine Genehmigung zu benötigen?

• Berlin: Bis zu 90 Tage/Jahr für die Hauptwohnung (mit Registrierungsnummer)
• München: Bis zu 8 Wochen/Jahr für die Hauptwohnung
• Hamburg: Regelung variiert je nach Bezirk und Nutzungsart
• Alle anderen Städte: Individuelle Regelung laut Satzung – immer prüfen!

Für eine Zweitwohnung oder eine Wohnung, die ausschließlich für die Kurzzeitvermietung genutzt wird, brauchen Sie in der Regel immer eine Genehmigung.

Genehmigung für Ferienwohnungen

Um eine Ferienwohnung legal zu betreiben, brauchen Sie in vielen Städten zwei getrennte Genehmigungen:

1. Zweckentfremdungsgenehmigung vom Wohnungsamt – damit Sie Wohnraum touristisch nutzen dürfen
2. Nutzungsänderung von der Bauaufsicht – damit die baurechtliche Nutzungsart von „Wohnen“ zu „Beherbergungsgewerbe“ geändert wird

Wie der gesamte Prozess Schritt für Schritt abläuft, erklären wir in unserem Leitfaden Ferienwohnung anmelden: Nutzungsänderung Schritt für Schritt.

Registrierungspflicht und Meldepflichten

Immer mehr Städte verlangen eine Registrierungsnummer, die in jeder Anzeige auf Vermietungsplattformen angegeben werden muss. Hintergrund ist auch die europäische Regulierung zur Kurzzeitvermietung, die Plattformen wie Airbnb zunehmend verpflichtet, Gastgeberdaten an Behörden weiterzugeben. Das bedeutet: Verstöße werden immer leichter aufgedeckt.

Gewerbeimmobilie als Alternative

Ein häufig übersehener Weg: Wenn Sie eine Gewerbeimmobilie (z. B. ein ehemaliges Büro oder einen Laden) in eine Ferienwohnung umwandeln, entziehen Sie dem Wohnungsmarkt keinen Wohnraum. Das Zweckentfremdungsverbot greift in diesem Fall nicht. Sie brauchen aber dennoch eine baurechtliche Nutzungsänderung – von Gewerbe zu Beherbergung.

Wie viel Rendite eine Ferienwohnung gegenüber der Dauervermietung bringt, können Sie mit unserem FeWo Kalkulator berechnen.

Strafen und Bußgelder bei Zweckentfremdung

Wer Wohnraum ohne Genehmigung zweckentfremdet, muss mit empfindlichen Strafen rechnen. Die Bußgelder wurden in den letzten Jahren in vielen Bundesländern deutlich erhöht.

Zwei Rechtsgebiete, zwei Bußgeldrahmen

Vor jeder Zahl steht eine Weichenstellung, die regelmäßig verwechselt wird. Zweckentfremdungsrecht und Baurecht sind zwei getrennte Rechtsgebiete mit getrennten Behörden, getrennten Verfahren und getrennten Bußgeldrahmen. Welches greift, hängt allein an der Richtung der Nutzungsänderung.

Praktisch heißt das: Die Bußgeldrahmen von bis zu 500.000 €, die im Zusammenhang mit Zweckentfremdung genannt werden, gelten nur für den Entzug von Wohnraum. Wer umgekehrt in Gewerberäumen wohnt oder Wohnraum ohne Genehmigung geschaffen hat, fällt unter das Bauordnungsrecht – dort sehen die Landesbauordnungen Rahmen bis in den fünfstelligen Bereich vor. Das spürbarere Mittel ist in diesen Fällen ohnehin nicht das Bußgeld, sondern die sofort vollziehbare Nutzungsuntersagung. Details dazu stehen unter Folgen einer ungenehmigten Nutzung.

Bußgelder nach Bundesland

Die Höchststrafen variieren stark:

• Bis zu 500.000 € in Berlin, Bayern, Hamburg, NRW und Hessen
• Bis zu 100.000 € in Baden-Württemberg
• Bis zu 100.000 € in Sachsen (Sächsisches Zweckentfremdungsverbotsgesetz, in Kraft seit 19. März 2024)

Dabei handelt es sich um Höchstbeträge. Die tatsächliche Strafe hängt von der Schwere des Verstoßes, der Dauer und dem erzielten Gewinn ab. In der Praxis liegen Bußgelder typischerweise zwischen 5.000 und 50.000 €.

Weitere Konsequenzen

Neben Bußgeldern drohen:

• Nutzungsuntersagung: Die Behörde kann die sofortige Einstellung der unerlaubten Nutzung anordnen
• Ausgleichszahlung: In manchen Städten werden zusätzlich Ausgleichszahlungen von ca. 5–30 € pro Quadratmeter und Monat fällig
• Rückführungspflicht: Der Wohnraum muss wieder dem Wohnzweck zugeführt werden
• Plattform-Sperrung: Ohne gültige Registrierungsnummer können Plattformen Ihr Inserat entfernen

Was genau passiert, wenn ohne Genehmigung gehandelt wird, erklärt unser Artikel Was passiert, wenn ich keine Nutzungsänderung beantrage?

So vermeiden Sie Probleme: der legale Weg

Die gute Nachricht: In den meisten Fällen gibt es einen legalen Weg, das Vorhaben umzusetzen. Der Schlüssel liegt darin, die richtigen Genehmigungen vor Beginn der Nutzung einzuholen – oder sie nachträglich zu beantragen, falls die Nutzung bereits läuft.

Schritt 1: Prüfen, ob eine Zweckentfremdungssatzung gilt

Nicht jede Stadt hat ein Zweckentfremdungsverbot. Prüfen Sie zuerst, ob Ihre Gemeinde eine aktive Zweckentfremdungssatzung hat. Ist das nicht der Fall, entfällt diese Hürde – Sie brauchen aber möglicherweise trotzdem eine baurechtliche Nutzungsänderung.

Schritt 2: Nutzungsänderung beantragen

Wenn sich die baurechtliche Nutzungsart der Immobilie ändert (z. B. von „Wohnen“ zu „Beherbergungsgewerbe“), brauchen Sie eine Nutzungsänderung von der Bauaufsichtsbehörde. Dabei werden Brandschutz, Stellplätze und andere Anforderungen geprüft.

Wenn Sie unsicher sind, ob Ihr Vorhaben genehmigungsfähig ist, kann eine Bauvoranfrage vorab Klarheit schaffen – ohne gleich den vollen Bauantrag stellen zu müssen.

Schritt 3: Zweckentfremdungsgenehmigung beantragen (falls nötig)

Gilt in Ihrer Stadt eine Zweckentfremdungssatzung, müssen Sie zusätzlich eine Zweckentfremdungsgenehmigung beim Wohnungsamt beantragen. In manchen Städten sind Ausgleichszahlungen (Kompensation für den entzogenen Wohnraum) Teil der Genehmigung.

Checkliste: Dokumente und Unterlagen

Für die Genehmigung brauchen Sie in der Regel folgende Unterlagen:

Was die Genehmigung kostet, steht auf unserer Preisseite.

Zweckentfremdung nach Stadt

Das Zweckentfremdungsrecht ist Landesrecht, wird aber kommunal umgesetzt. Ob es für Ihre Adresse gilt, welche Stelle entscheidet und welcher Bußgeldrahmen greift, unterscheidet sich von Stadt zu Stadt. Diese Seiten fassen die Lage für die neun Kommunen mit der höchsten Nachfrage zusammen.

Fazit

Die Zweckentfremdung von Wohnraum ist in Deutschland ein ernstes Thema – und wird es zunehmend. Mit Bußgeldern von bis zu 500.000 €, steigender Durchsetzung und immer mehr Städten, die Satzungen erlassen, ist es wichtiger denn je, rechtlich sauber zu handeln.

Die gute Nachricht: Es gibt fast immer einen legalen Weg. Ob Sie eine Ferienwohnung betreiben, eine Wohnung gewerblich nutzen oder eine Gewerbefläche umwandeln wollen – mit der richtigen Genehmigung ist das möglich. Der Schlüssel liegt darin, frühzeitig zu prüfen, welche Genehmigungen nötig sind, und den Prozess professionell anzugehen.

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