Zweckentfremdung Leipzig und Dresden: Stand 2026

20. Jan 2024

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In Leipzig gilt das Zweckentfremdungsverbot bereits: Der Stadtrat hat die Satzung am 21. August 2024 beschlossen, in Kraft ist sie seit dem 1. September 2024 — für das gesamte Stadtgebiet. Wohnraum darf ohne Genehmigung höchstens zwölf Wochen im Kalenderjahr an Gäste vermietet werden. In Dresden hat die Stadtverwaltung im Mai 2026 einen Satzungsentwurf mit derselben Zwölf-Wochen-Grenze vorgelegt; über den Beschluss entscheidet der Stadtrat.

Damit ist die Lage eine andere als noch 2024. Dieser Beitrag beschreibt den aktuellen Stand, was für bestehende Ferienwohnungen gilt und welche Wege legal bleiben. Die bundesweite Einordnung steht auf der Themenseite Zweckentfremdung von Wohnraum.

Die Rechtsgrundlage: das Sächsische Zweckentfremdungsverbotsgesetz

Der Sächsische Landtag hat das Zweckentfremdungsverbotsgesetz (SächsZwEVG) im Januar 2024 beschlossen; in Kraft getreten ist es am 19. März 2024. Das Gesetz verbietet nicht selbst, sondern ermächtigt Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt, eine eigene Satzung zu erlassen — befristet auf höchstens fünf Jahre.

Als Zweckentfremdung gilt nach dem Gesetz, wenn Wohnraum länger als zwölf Wochen im Kalenderjahr zur Fremdbeherbergung oder Kurzzeitvermietung genutzt oder länger als zwölf Monate leer stehen gelassen wird. Ausnahmen sind vorgesehen, etwa bei nachweisbarer Sanierung oder erfolglosen Vermietungsbemühungen. Der Bußgeldrahmen liegt bei bis zu 100.000 Euro; wer verlangte Auskünfte oder Unterlagen nicht vorlegt, riskiert bis zu 50.000 Euro.

Leipzig: seit September 2024 in Kraft

Punkt	Regelung
Geltungsbereich	Das gesamte Stadtgebiet, nicht einzelne Stadtteile.
Kurzzeitvermietung	Ohne Genehmigung höchstens zwölf Wochen (84 Tage) im Kalenderjahr. Darüber hinaus ist eine Genehmigung der Stadt erforderlich.
Leerstand	Länger als zwölf Monate gilt als Zweckentfremdung. Sanierung und dokumentierte erfolglose Vermietungsbemühungen sind anerkannte Gründe.
Übergangsschutz	Für Nutzungen, die bei Inkrafttreten bereits liefen — aber nur bei Anzeige innerhalb von drei Monaten, also bis zum 2. Dezember 2024. Der Schutz gilt zwei Jahre ab Inkrafttreten der Satzung und läuft damit aus.
Bußgeld	Bis zu 100.000 Euro, bei verweigerter Auskunft bis zu 50.000 Euro.

Die Satzung wird durchgesetzt. Nach Angaben der Stadt sind seit ihrem Inkrafttreten rund 800 vormalige Ferienwohnungen wieder auf dem regulären Wohnungsmarkt. In den ersten drei Monaten gingen etwa 750 Selbstanzeigen für den Übergangsschutz ein, von denen der Großteil bewilligt wurde.

Wichtig für Bestandsbetreiber: Die verbreitete Annahme, bestehende Ferienwohnungen seien vom Verbot nicht betroffen, trifft nicht zu. Der Bestandsschutz war an eine fristgebundene Anzeige geknüpft und ist zeitlich befristet. Wer die Frist versäumt hat oder deren Ablauf erreicht, braucht eine Genehmigung — oder muss die Nutzung auf zwölf Wochen im Jahr zurückführen.

Gesetzbuch und Richterhammer als Symbol für das Sächsische Zweckentfremdungsverbotsgesetz

Dresden: Entwurf liegt vor

Der Dresdner Stadtrat hatte die Verwaltung im Februar 2024 mit einer Satzung beauftragt. Der Entwurf wurde im Mai 2026 vorgelegt und durchläuft seither die Gremien. Vorgesehen sind dieselben Schwellen wie in Leipzig: höchstens zwölf Wochen Kurzzeitvermietung im Jahr, Leerstand nicht länger als zwölf Monate. Die Stadt rechnet damit, auf diesem Weg rund 700 Wohnungen zu reaktivieren; die Satzung soll zunächst fünf Jahre gelten.

Solange der Stadtrat nicht beschlossen hat, gilt in Dresden kein Zweckentfremdungsverbot. Das Baurecht gilt allerdings unabhängig davon: Die Umnutzung einer Wohnung zur Ferienwohnung ist auch in Dresden eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung. Wer jetzt plant, sollte einkalkulieren, dass sich die Satzungslage während des Vorhabens ändern kann.

Welche Wege legal bleiben

Das Zweckentfremdungsverbot schützt Wohnraum. Daraus ergeben sich drei Konstellationen, die es nicht erfasst — sie sind keine Umgehung, sondern liegen außerhalb des Anwendungsbereichs.

Gewerbefläche statt Wohnung. Wird eine als Büro oder Laden genehmigte Fläche zur Ferienwohnung, geht dem Markt kein Wohnraum verloren. Das Zweckentfremdungsrecht greift dann nicht. Die baurechtliche Nutzungsänderung von Gewerbe zu Beherbergung ist trotzdem erforderlich — und sie ist die eigentliche Hürde, weil Brandschutz, Stellplätze und die Zulässigkeit im Baugebiet zu klären sind.
Innerhalb der Zwölf-Wochen-Grenze bleiben. Bis zu 84 Tage im Kalenderjahr sind ohne Genehmigung zulässig. Für die gelegentliche Vermietung der eigenen Wohnung reicht das oft aus; für ein tragfähiges Vermietungsgeschäft nicht.
Genehmigung beantragen. Die Satzung sieht Genehmigungen ausdrücklich vor. Ob eine erteilt wird, entscheidet die Stadt im Einzelfall; teils sind Ausgleichszahlungen oder Ersatzwohnraum Teil der Entscheidung.

Was nicht funktioniert: eine bestehende Vermietung einfach weiterlaufen zu lassen und auf Bestandsschutz zu hoffen. Der war fristgebunden und ist befristet.

Ihr nächster Schritt

Zwei Fragen sind zu klären, und sie hängen an zwei verschiedenen Behörden: Ist die Beherbergung baurechtlich am Standort zulässig? Und greift die Zweckentfremdungssatzung? Der Vorab-Check beantwortet die erste für 97 Euro netto schriftlich — Ergebnis innerhalb von sieben Kalendertagen nach Zahlungseingang. Die zweite beantwortet verbindlich nur die Stadt selbst.

Fällt die Prüfung positiv aus, folgt der Antrag: Nutzungsänderung beantragen. Wie die Anmeldung insgesamt abläuft, steht unter Ferienwohnung anmelden: Schritt für Schritt. Ob sich der Wechsel wirtschaftlich lohnt, zeigt der FeWo-Kalkulator.

Stand: August 2026. Quellen: Sächsisches Zweckentfremdungsverbotsgesetz (SächsZwEVG) in der Fassung von REVOSax, Zweckentfremdungsverbotssatzung der Stadt Leipzig, Pressemitteilung der Landeshauptstadt Dresden vom Mai 2026. Satzungslagen ändern sich — vor einer Investition die aktuelle Fassung bei der Kommune prüfen.

Häufige Fragen zu Leipzig und Dresden

Gilt in Leipzig ein Zweckentfremdungsverbot?

Ja. Der Stadtrat hat die Zweckentfremdungsverbotssatzung am 21. August 2024 beschlossen, in Kraft ist sie seit dem 1. September 2024 — für das gesamte Stadtgebiet, nicht nur für einzelne Stadtteile.

Wie lange darf ich in Leipzig ohne Genehmigung an Gäste vermieten?

Höchstens zwölf Wochen, also 84 Tage, im Kalenderjahr. Darüber hinaus ist eine Genehmigung der Stadt erforderlich. Auch ein Leerstand von mehr als zwölf Monaten gilt als Zweckentfremdung, sofern kein anerkannter Grund wie eine dokumentierte Sanierung vorliegt.

Sind bestehende Ferienwohnungen vom Verbot ausgenommen?

Nein. Es gab einen Übergangsschutz für Nutzungen, die bei Inkrafttreten bereits liefen — aber nur bei Anzeige innerhalb von drei Monaten, in Leipzig also bis zum 2. Dezember 2024. Der Schutz gilt zwei Jahre ab Inkrafttreten der Satzung und läuft damit aus. Wer die Frist versäumt hat, braucht eine Genehmigung.

Wie hoch sind die Bußgelder in Sachsen?

Das Sächsische Zweckentfremdungsverbotsgesetz sieht bis zu 100.000 Euro für die ungenehmigte Zweckentfremdung vor und bis zu 50.000 Euro, wenn verlangte Auskünfte oder Unterlagen nicht vorgelegt werden.

Gilt das Verbot auch in Dresden?

Noch nicht. Die Stadtverwaltung hat im Mai 2026 einen Satzungsentwurf vorgelegt, der dieselben Schwellen vorsieht wie in Leipzig: zwölf Wochen Kurzzeitvermietung und zwölf Monate Leerstand. Über den Beschluss entscheidet der Stadtrat. Die baurechtliche Nutzungsänderung ist davon unabhängig und in Dresden ohnehin erforderlich.

Welche legalen Wege bleiben für eine Ferienwohnung?

Drei Konstellationen liegen außerhalb des Anwendungsbereichs: die Umnutzung einer als Gewerbe genehmigten Fläche, weil dem Markt kein Wohnraum verloren geht; das Bleiben innerhalb der Zwölf-Wochen-Grenze; und die Genehmigung, die die Satzung ausdrücklich vorsieht. In allen drei Fällen bleibt die baurechtliche Nutzungsänderung erforderlich.