Brandschutz bei der Nutzungsänderung: was verlangt wird

Was den Brandschutz überhaupt auslöst

Der Brandschutz einer bestehenden Genehmigung ist auf die damals genehmigte Nutzung zugeschnitten. Ändert sich die Nutzung, ändern sich drei Größen, aus denen die Anforderungen abgeleitet werden.

Hinweis: Keine dieser drei Größen setzt eine Baumaßnahme voraus. Genau deshalb ist der Brandschutz der häufigste Grund, warum eine Nutzungsänderung „ohne Umbau" trotzdem genehmigungspflichtig und trotzdem teuer wird.

Die vier Prüfpunkte

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   Zwei Rettungswege je Nutzungseinheit

   Der erste Rettungsweg führt über die notwendige Treppe ins Freie. Der zweite ist entweder eine weitere Treppe oder eine Stelle, die die Feuerwehr mit ihrem Rettungsgerät erreicht. Für Nutzungen mit eingeschränkter Selbstrettungsfähigkeit oder mit vielen ortsunkundigen Personen wird der zweite Weg baulich verlangt. Das ist der Punkt, an dem Vorhaben in Obergeschossen und Hinterhäusern am häufigsten scheitern.

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   Feuerwiderstand der Bauteile

   Tragende Wände, Decken, Treppenräume und Trennwände müssen je nach Gebäudeklasse eine bestimmte Feuerwiderstandsdauer erreichen. Im Bestand ist der vorhandene Aufbau oft unbekannt — dann steht am Anfang eine Bauteilöffnung oder eine Bewertung anhand der Bauzeit.

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   Abtrennung der Nutzungseinheiten

   Entsteht neben der bisherigen Nutzung eine zweite, etwa eine Ferienwohnung im Wohnhaus oder eine Praxis über dem Laden, sind die Einheiten brandschutztechnisch voneinander zu trennen. Betroffen sind Wände, Decken, Türen und die Führung der Rettungswege.

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   Anlagentechnik

   Rauchwarnmelder sind in allen Ländern für Schlafräume und die dorthin führenden Rettungswege Pflicht. Je nach Nutzung und Größe kommen Brandmeldeanlage, Sicherheitsbeleuchtung, Entrauchung oder eine Löschanlage hinzu. Die Anlagentechnik ist der Posten, der die Betriebskosten dauerhaft erhöht, weil sie zu prüfen und zu warten ist.

Ab wann ein Sonderbau vorliegt

Sonderbauten werden im vollen Baugenehmigungsverfahren geprüft, mit deutlich höheren Anforderungen und längerer Dauer. Welche Vorhaben dazuzählen, listet § 2 Abs. 4 der jeweiligen Landesbauordnung auf. Für Nutzungsänderungen im Bestand sind vor allem vier Schwellen relevant.

• Versammlungsstätten ab einer bestimmten Besucherzahl — in den meisten Ländern ab 200 Personen.
• Verkaufsstätten ab einer bestimmten Verkaufsfläche.
• Beherbergungsstätten ab einer bestimmten Zahl von Gastbetten — verbreitet mehr als zwölf.
• Einrichtungen für Personen mit eingeschränkter Selbstrettungsfähigkeit, etwa Pflege oder Kinderbetreuung, ab bestimmten Größen.

Hinweis: Die genauen Schwellen unterscheiden sich je Bundesland und werden bei Novellen angepasst. Vor der Planung gehört deshalb der Blick in die geltende Fassung der Landesbauordnung — eine Zahl aus einem Ratgeber ist dafür keine Grundlage.

Brandschutznachweis, Brandschutzkonzept, Prüfung

Die Begriffe werden oft synonym gebraucht, meinen aber Unterschiedliches. Der Brandschutznachweis ist die Bauvorlage, die für jedes genehmigungspflichtige Vorhaben zu erstellen ist. Ein Brandschutzkonzept ist die ausführlichere Form, die bei Sonderbauten und bei Abweichungen von den Regelanforderungen verlangt wird.

Wer den Nachweis erstellen und wer ihn prüfen darf, regelt das Landesrecht — abhängig von Gebäudeklasse und Nutzung. Bei einfachen Vorhaben darf die entwurfsverfassende Person ihn selbst erstellen; bei Sonderbauten und höheren Gebäudeklassen sind qualifizierte Nachweisberechtigte und eine Prüfung durch Prüfsachverständige oder die Bauaufsicht vorgesehen.

Hinweis: Der Nachweis selbst ist selten das Problem. Teuer wird, was er verlangt: eine Außentreppe als zweiter Rettungsweg, die Ertüchtigung eines Treppenraums oder eine Brandmeldeanlage kosten ein Vielfaches des Nachweises. Deshalb gehört die Frage vor die Planung, nicht in sie.

Was sich vor der Planung klären lässt

• In welchem Geschoss findet die neue Nutzung statt, und wie viele Personen halten sich dort gleichzeitig auf?
• Können diese Personen sich selbst retten — oder sind sie ortsunkundig, schlafend oder in ihrer Mobilität eingeschränkt?
• Erreicht die Feuerwehr eine geeignete Stelle an der richtigen Gebäudeseite? Bei Hinterhäusern und Innenhöfen ist das früh zu prüfen.
• Gibt es einen zweiten Treppenraum, und ist er von der Nutzungseinheit aus erreichbar?
• Entsteht eine zusätzliche Nutzungseinheit, die abzutrennen ist?
• Liegt eine der Sonderbau-Schwellen in Reichweite? Ein Betrieb knapp darunter ist ein anderes Projekt als einer knapp darüber.

Hinweis: Diese sechs Fragen kosten nichts und beantworten, ob ein Vorhaben ein einfacher Antrag oder ein Brandschutzprojekt ist. Sie sind der eigentliche Inhalt einer Genehmigungsfähigkeitsprüfung.