Nutzungsänderung: welche Unterlagen der Antrag braucht

Die Pflichtunterlagen

Welche Unterlagen einzureichen sind, regeln die Bauvorlagenverordnungen der Länder. Die Bezeichnungen unterscheiden sich, der Kern ist bundesweit vergleichbar. Die folgende Liste deckt den Regelfall einer Nutzungsänderung ohne wesentliche bauliche Maßnahmen ab.

• Bauantragsformular des Landes, vollständig ausgefüllt und unterschrieben — von der Bauherrschaft und von der bauvorlageberechtigten Person.
• Amtlicher Lageplan auf Grundlage des Liegenschaftskatasters, in der Regel nicht älter als sechs Monate.
• Bestandspläne: Grundrisse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100, mit Kennzeichnung der bisherigen und der künftigen Nutzung je Raum.
• Betriebsbeschreibung bei gewerblicher Nutzung: Öffnungszeiten, Zahl der Beschäftigten, Besucherzahl, Anlieferung, Emissionen.
• Nutzungsbeschreibung bei Wohnnutzung: Zahl der Wohneinheiten, Wohnfläche, Aufenthaltsräume, Zahl der Schlafplätze bei Ferienwohnungen.
• Berechnung der Flächen: Brutto-Grundfläche und Nutzfläche nach DIN 277, bei Wohnnutzung zusätzlich die Wohnfläche nach WoFlV.
• Stellplatznachweis nach der örtlichen Stellplatzsatzung, mit Gegenüberstellung von altem und neuem Bedarf.

Hinweis: Die Kennzeichnung der alten und der neuen Nutzung im selben Plan ist der Punkt, an dem selbst erstellte Anträge am häufigsten scheitern. Die Behörde prüft die Änderung, nicht den Endzustand — sie muss beides nebeneinander sehen können.

Nachweise je nach neuer Nutzung

Die zusätzlichen Nachweise hängen davon ab, welche Anforderungen die neue Nutzung auslöst. Maßgeblich ist nicht, was baulich verändert wird, sondern was künftig in den Räumen passiert.

Wenn keine Bestandspläne existieren

Bei Gebäuden aus den Sechziger- bis Achtzigerjahren sind die Bestandspläne häufig nicht mehr auffindbar oder sie liegen nur als vergilbte Pausen vor. Ohne verwertbare Pläne kann der Antrag nicht erstellt werden — die Behörde muss den genehmigten Zustand kennen, um die Änderung beurteilen zu können.

Zwei Wege führen zum Ziel. Der erste ist die Einsicht in die Bauakte bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Sie ist als Eigentümer möglich, kostet je nach Kommune 20 bis 100 Euro und dauert je nach Archivlage eine bis sechs Wochen. Der zweite Weg ist ein Aufmaß vor Ort mit anschließender Planerstellung.

Findet sich in der Bauakte keine Genehmigung für den heutigen Zustand, ist das ein eigener Befund: Dann steht nicht nur die geplante Nutzungsänderung zur Prüfung, sondern auch der Bestand.

Wer welche Unterlage beibringt

Die Liste oben wirkt umfangreicher, als der Aufwand für die Eigentümerseite tatsächlich ist. Der größte Teil der Bauvorlagen wird aus wenigen Ausgangsinformationen erstellt. Die folgende Aufteilung entspricht der Arbeitsweise bei einer beauftragten Genehmigungsplanung.

Hinweis: Sonderfachleute für Brandschutz, Schallschutz oder Standsicherheit werden gesondert beauftragt, wenn die neue Nutzung sie auslöst. Ob das der Fall ist, steht nach der Prüfung der Genehmigungsfähigkeit fest — nicht erst nach der Planung.

Wer die Unterlagen unterschreiben darf

Bauvorlagen für genehmigungspflichtige Vorhaben müssen von einer bauvorlageberechtigten Person erstellt und unterschrieben werden. Bauvorlageberechtigt sind in allen Ländern die in die Architektenliste eingetragenen Architektinnen und Architekten, dazu je nach Landesrecht bestimmte Bauingenieure und in engen Grenzen Personen mit sogenannter kleiner Bauvorlageberechtigung.

Die Eintragung in die Architektenliste ist keine Formalie: Sie ist die Voraussetzung dafür, dass der Antrag überhaupt in die Bearbeitung geht. Ein ohne diese Unterschrift eingereichter Antrag wird zurückgewiesen.

Form, Anzahl und Einreichung

Der Antrag wird bei der Gemeinde oder direkt bei der unteren Bauaufsichtsbehörde eingereicht — welcher Weg gilt, regelt das jeweilige Landesrecht. Die meisten Länder haben inzwischen ein digitales Bauantragsportal; in einigen Kommunen ist die Papierform weiterhin zulässig oder sogar verlangt.

• Digital: PDF/A, Pläne maßstabsgetreu, jede Bauvorlage als eigene Datei, qualifizierte elektronische Signatur der bauvorlageberechtigten Person.
• Papier: in der Regel drei Ausfertigungen, gefaltet auf DIN A4, mit Originalunterschriften.
• Der Eingang bei der Behörde setzt die Bearbeitungsfrist in Gang — aber erst, wenn der Antrag vollständig ist. Eine Nachforderung setzt die Frist zurück.

Hinweis: Vollständigkeit schlägt Geschwindigkeit. Ein Antrag, der zwei Wochen später, dafür vollständig eingeht, ist im Ergebnis schneller beschieden als einer, der nach vier Wochen eine Nachforderung auslöst.