Umnutzung

Scheune zu Wohnraum umnutzen: der Außenbereich als Hürde

Ehemals landwirtschaftliche Gebäude zu Wohnraum machen — § 35 BauGB lässt das zu, aber nur unter engen Voraussetzungen.

Ländliche Scheune mit Fachwerk und Gerüst im Umbau zum Wohnhaus

Kurz beantwortet

Die Umnutzung einer Scheune zu Wohnraum ist genehmigungspflichtig und im Außenbereich zusätzlich planungsrechtlich schwierig. § 35 Abs. 4 BauGB begünstigt die Umnutzung ehemals land- oder forstwirtschaftlich genutzter Gebäude, knüpft sie aber an Bedingungen: erhaltenswerte Bausubstanz, keine wesentliche Erweiterung, Errichtung vor mehr als sieben Jahren und in der Regel höchstens fünf Wohnungen je Hofstelle.

§ 35 BauGB: was die Begünstigung verlangt

Im Außenbereich ist Wohnen grundsätzlich nicht zulässig — er soll von Bebauung freigehalten werden. § 35 Abs. 4 BauGB macht davon eine Ausnahme für die Umnutzung erhaltenswerter, das Bild der Kulturlandschaft prägender Gebäude.

Erste Frage ist deshalb nicht, was die Scheune hergibt, sondern wo sie steht. Liegt sie innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils oder im Geltungsbereich eines Bebauungsplans — bei Hofstellen im Dorfkern häufig ein Dorfgebiet (MD) —, gilt § 35 gar nicht. Dann richtet sich die Zulässigkeit nach § 34 oder § 30 BauGB, und Wohnen ist dort regelmäßig zulässig. Der aufwendige Weg über die Begünstigung entfällt.

  • Das Gebäude muss zulässigerweise errichtet worden und die bisherige Nutzung aufgegeben worden sein.
  • Die Bausubstanz muss erhaltenswert und der Umbau ohne wesentliche Erweiterung möglich sein.
  • Die Errichtung liegt in der Regel mehr als sieben Jahre zurück.
  • Höchstens fünf Wohnungen je Hofstelle.
  • Das Gebäude steht im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle.
  • Eine Verpflichtungserklärung zum Verzicht auf Neubebauung kann verlangt werden.

Hinweis: Ist eine dieser Voraussetzungen nicht erfüllt, bleibt nur ein Bebauungsplanverfahren oder eine Außenbereichssatzung der Gemeinde — beides dauert Jahre, nicht Monate.

Bautechnische Anforderungen

  • Standsicherheit: Scheunenkonstruktionen sind für Lagerlasten und ein Dach ausgelegt, nicht für Geschossdecken mit Wohnlasten.
  • Wärmeschutz nach GEG: Die gesamte Hülle ist praktisch neu aufzubauen.
  • Feuchteschutz: Fehlende Bodenplatte, fehlende Horizontalsperre, historische Fundamente.
  • Belichtung: Neue Öffnungen in einer denkmalgeschützten oder ortsbildprägenden Fassade sind ein eigener Abstimmungspunkt.
  • Erschließung: Trinkwasser, Abwasser, Strom und eine gesicherte Zufahrt müssen vorhanden oder herstellbar sein — im Außenbereich keine Selbstverständlichkeit.

So läuft die Genehmigung ab

  1. 1

    Planungsrechtliche Lage klären

    Liegt das Gebäude im Außenbereich? Greift die Begünstigung nach § 35 Abs. 4 BauGB? Diese Prüfung steht vor jeder Planung.

  2. 2

    Denkmalschutz abfragen

    Ist das Gebäude eingetragen oder Teil eines Ensembles, ist die Denkmalbehörde früh zu beteiligen.

  3. 3

    Substanz bewerten

    Tragwerk, Fundamente, Feuchte. Ein Erhalt ohne wesentliche Erweiterung ist Voraussetzung der Begünstigung.

  4. 4

    Erschließung sichern

    Wasser, Abwasser, Strom, Zufahrt — schriftliche Bestätigung der Versorger einholen.

  5. 5

    Antrag einreichen

    Mit Nachweisen zur Standsicherheit, zum Wärmeschutz und zur Erfüllung der Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 BauGB.

Häufige Fragen

Darf ich eine Scheune zu Wohnraum umbauen?
Im Außenbereich nur unter den Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 BauGB: Das Gebäude muss zulässigerweise errichtet, die bisherige landwirtschaftliche Nutzung aufgegeben, die Substanz erhaltenswert und der Umbau ohne wesentliche Erweiterung möglich sein. In der Regel sind höchstens fünf Wohnungen je Hofstelle zulässig.
Was heißt „ohne wesentliche Erweiterung"?
Die vorhandene Kubatur soll erhalten bleiben. Anbauten, eine Aufstockung oder ein Abriss mit anschließendem Neubau in gleicher Form erfüllen die Voraussetzung nicht — dann greift die Begünstigung nicht mehr.
Gilt das auch für eine Scheune im Dorf?
Liegt das Gebäude im Innenbereich, richtet sich die Zulässigkeit nach § 34 BauGB oder nach einem Bebauungsplan. Das ist deutlich einfacher als im Außenbereich, weil Wohnen dort im Regelfall zur Umgebungsbebauung passt.
Wie lange dauert die Genehmigung bei einer Scheunenumnutzung?
Länger als bei einer Umnutzung im Innenbereich — üblich sind sechs bis zwölf Monate. Grund ist die Beteiligung weiterer Stellen: Landwirtschaftsbehörde, Denkmalschutz, Naturschutz und die Gemeinde zum gemeindlichen Einvernehmen.

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