Gewerbe zu Wohnraum umnutzen: Genehmigung, Kosten, Förderung

Erste Frage: Ist Wohnen am Standort überhaupt zulässig?

Diese Frage entscheidet über das gesamte Vorhaben, und sie wird häufig zu spät gestellt. Maßgeblich ist die Art der baulichen Nutzung nach der Baunutzungsverordnung — festgesetzt im Bebauungsplan oder, wo keiner gilt, abgeleitet aus der Umgebung nach § 34 BauGB.

Hinweis: Ist Wohnen im Gebiet nicht vorgesehen, bleibt nur eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB. Sie steht im Ermessen der Behörde und setzt voraus, dass die Grundzüge der Planung nicht berührt werden. Bei einem einzelnen Gebäude in einem sonst gewerblich geprägten Umfeld ist das selten der Fall.

Was Wohnnutzung baulich verlangt

Gewerbliche Räume erfüllen die Anforderungen an Aufenthaltsräume zu Wohnzwecken oft nicht. Die folgenden Punkte prüft die Bauaufsicht bei jeder Umnutzung zu Wohnraum.

• Lichte Raumhöhe: Die Landesbauordnungen verlangen für Aufenthaltsräume meist mindestens 2,40 m, teils 2,50 m. Abgehängte Decken aus der Gewerbenutzung reichen häufig nicht.
• Belichtung: Die Fensterfläche muss ein Mindestverhältnis zur Grundfläche erreichen, üblicherweise ein Achtel bis ein Zehntel. Ladenlokale mit tiefen Räumen scheitern hier regelmäßig.
• Zweiter Rettungsweg: Für jede Nutzungseinheit mit Aufenthaltsräumen ist er nachzuweisen — über eine zweite Treppe oder eine mit Rettungsgerät der Feuerwehr erreichbare Stelle.
• Schallschutz nach DIN 4109: Gegenüber verbleibenden Gewerbeeinheiten im selben Gebäude und gegenüber Verkehrslärm von außen.
• Wärmeschutz nach GEG: Bei Umnutzung zu Wohnraum greifen die Anforderungen an geänderte Bauteile.
• Stellplätze: Der Bedarf wird für die neue Wohnnutzung neu berechnet. Er kann höher oder niedriger liegen als der bisherige gewerbliche Bedarf.

Förderung: KfW 266 für Gewerbe zu Wohnraum

Seit Juli 2026 fördert der Bund die Umwandlung von Gewerbeflächen in Wohnraum über das KfW-Programm 266 mit einem Zuschuss. Gefördert werden 30 Prozent der förderfähigen Kosten, gedeckelt auf 30.000 Euro je neu geschaffener Wohneinheit.

Wichtig für die Reihenfolge: Der Antrag muss vor Vorhabenbeginn gestellt werden. Als Vorhabenbeginn gilt in der Regel der Abschluss eines Liefer- oder Leistungsvertrags — Planungsleistungen sind davon ausgenommen. Die Genehmigungsplanung darf also laufen, der Umbau nicht.

Zwei weitere Rahmenbedingungen entscheiden über die Planbarkeit: Die Laufzeit des Programms ist zunächst bis Ende 2026 befristet, eine Verlängerung ist offen. Und für Unternehmen gilt zusätzlich ein Gesamtdeckel von 300.000 Euro nach der De-minimis-Verordnung, der bei mehreren Wohneinheiten vor der Kalkulation zu prüfen ist.

Hinweis: Förderzusage und Baugenehmigung sind zwei getrennte Verfahren. Die KfW prüft die energetische und wohnungswirtschaftliche Seite, die Bauaufsicht die baurechtliche. Eine Förderzusage ersetzt keine Genehmigung.

So läuft die Genehmigung ab

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   Zulässigkeit prüfen

   Bebauungsplan und Baugebietstyp klären. Ergibt sich, dass Wohnen nicht zulässig ist, ist eine Bauvoranfrage der nächste sinnvolle Schritt — nicht die Planung.

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   Bestand aufnehmen

   Bestandspläne aus der Bauakte oder Aufmaß. Raumhöhen und Fensterflächen werden dabei gegen die Anforderungen an Aufenthaltsräume geprüft.

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   Nachweise erstellen

   Schallschutz, Wärmeschutz, Rettungswege, Stellplatzberechnung. Bei größeren Einheiten kommt ein Brandschutznachweis hinzu.

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   Antrag einreichen

   Bauvorlagen mit Kennzeichnung der bisherigen gewerblichen und der künftigen Wohnnutzung, unterschrieben von einer bauvorlageberechtigten Person.

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   Bescheid und Auflagen

   Typische Auflagen sind der Nachweis des zweiten Rettungswegs, Schallschutzmaßnahmen an der Fassade oder die Ablöse fehlender Stellplätze.

Kosten und Dauer

Die Genehmigung selbst dauert von der Beauftragung bis zum Bescheid üblicherweise drei bis sechs Monate. Der Umbau kommt danach.

Die häufigsten Stolpersteine

• Das Gebäude liegt in einem Gewerbegebiet — die Umnutzung scheitert an der Gebietsart, nicht an der Bausubstanz.
• Verbleibende Gewerbebetriebe im Gebäude oder in der Nachbarschaft erzeugen Lärm, der Wohnnutzung entgegensteht. Das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme wirkt in beide Richtungen: Auch der bestehende Betrieb ist geschützt.
• Raumhöhen unter 2,40 m lassen sich ohne Eingriff in die Decke nicht heilen.
• Der zweite Rettungsweg ist bei Ladenlokalen in Innenhöfen oft nicht herstellbar.
• Die Förderung wurde nach Abschluss des Bauvertrags beantragt und ist damit verfallen.