Umnutzung

Dachgeschoss ausbauen: Genehmigung, Anforderungen, Ablauf

Aus Speicher wird Wohnfläche — was baurechtlich verlangt wird, wann der Ausbau als Vollgeschoss zählt und welche Nachweise nötig sind.

Dachgeschoss im Ausbau mit Sparren, Dämmung und neuer Gaube

Kurz beantwortet

Der Ausbau eines Dachgeschosses zu Wohnraum ist genehmigungspflichtig, weil aus einem Nebenraum ein Aufenthaltsraum wird. Geprüft werden die lichte Höhe über der maßgeblichen Fläche, die Belichtung, der zweite Rettungsweg, der Wärme- und Schallschutz sowie die Statik. Planungsrechtlich ist entscheidend, ob das Dachgeschoss dadurch zum Vollgeschoss wird und die Geschossflächenzahl noch Spielraum lässt.

Bauordnungsrechtliche Anforderungen

  • Lichte Höhe: Aufenthaltsräume unter Dachschrägen müssen die Mindesthöhe über mindestens der Hälfte ihrer Grundfläche erreichen. Für die Wohnfläche gilt § 4 WoFlV: ab 2,00 m voll, von 1,00 bis unter 2,00 m zur Hälfte, unter 1,00 m gar nicht.
  • Belichtung: Dachflächenfenster oder Gauben, Fensterfläche im Verhältnis zur Grundfläche nach Landesbauordnung.
  • Zweiter Rettungsweg: Bei Aufenthaltsräumen im Dachgeschoss oft über eine mit Rettungsgerät der Feuerwehr erreichbare Stelle — die Anleiterbarkeit ist nachzuweisen und scheitert bei Hinterhäusern regelmäßig.
  • Wärmeschutz nach GEG: Bei Ausbau eines bisher ungedämmten Dachraums greifen die Anforderungen an geänderte Bauteile.
  • Schallschutz: Trittschall zur darunterliegenden Wohnung, insbesondere bei getrennten Nutzungseinheiten.
  • Statik: Der Dachstuhl war für Speicherlasten ausgelegt. Der Standsicherheitsnachweis ist für Wohnlasten neu zu führen, bei Gauben ohnehin.

Wird das Dachgeschoss zum Vollgeschoss?

Die Landesbauordnungen definieren, ab wann ein Dachgeschoss als Vollgeschoss gilt — üblicherweise, wenn es über einer bestimmten Anteilsfläche die Mindesthöhe erreicht. Zählt es als Vollgeschoss, wird es auf die Festsetzungen des Bebauungsplans angerechnet.

Ist die zulässige Zahl der Vollgeschosse bereits ausgeschöpft, braucht der Ausbau eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB. Dieselbe Frage stellt sich bei der Geschossflächenzahl.

Hinweis: Gauben und Dachflächenfenster verändern nicht nur die Belichtung, sondern auch das äußere Erscheinungsbild. In Gebieten mit Gestaltungssatzung oder Denkmalschutz ist das ein eigener Prüfpunkt mit eigenen Fristen.

So läuft die Genehmigung ab

  1. 1

    Höhen und Geschossigkeit prüfen

    Lichte Höhen im Bestand aufnehmen, Vollgeschoss-Frage und Geschossflächenzahl klären.

  2. 2

    Rettungsweg klären

    Anleiterbarkeit prüfen oder zweiten baulichen Rettungsweg planen.

  3. 3

    Statik und Wärmeschutz nachweisen

    Standsicherheit für Wohnlasten, Dämmung der Dachfläche nach GEG.

  4. 4

    Antrag einreichen

    Bauvorlagen mit Schnitten, Ansichten bei Gauben, Wärmeschutz- und Standsicherheitsnachweis.

Häufige Fragen

Brauche ich für den Dachgeschossausbau eine Baugenehmigung?
In der Regel ja. Aus einem Speicher wird ein Aufenthaltsraum, damit ändern sich die öffentlich-rechtlichen Anforderungen — Belichtung, Rettungsweg, Wärmeschutz, Statik. Kommen Gauben oder Dachflächenfenster hinzu, ist ohnehin eine Baugenehmigung erforderlich.
Welche Raumhöhe braucht ein Dachgeschoss?
Die Mindesthöhe für Aufenthaltsräume liegt je nach Landesbauordnung bei 2,20 bis 2,40 m und muss über mindestens der Hälfte der Grundfläche erreicht werden. Für die Wohnfläche gilt § 4 WoFlV getrennt davon: Grundflächen ab 2,00 m Höhe zählen voll, von 1,00 bis unter 2,00 m zur Hälfte, unter 1,00 m gar nicht.
Was kostet die Genehmigung für einen Dachgeschossausbau?
Die Genehmigungsplanung liegt bei 1.297 bis 2.197 Euro netto, dazu 200 bis 1.500 Euro Behördengebühr. Standsicherheits- und Wärmeschutznachweis kommen mit jeweils mehreren hundert Euro hinzu.
Was ist, wenn die Feuerwehr nicht anleitern kann?
Dann ist der zweite Rettungsweg baulich herzustellen — über eine zweite Treppe, einen Sicherheitstreppenraum oder einen Anleiterpunkt, der über eine gesicherte Zufahrt erreichbar ist. Bei Hinterhäusern ohne Feuerwehrzufahrt ist das der häufigste Ablehnungsgrund.

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