Wohnung zur Ferienwohnung umnutzen: zwei Genehmigungen, ein Vorhaben

Zwei Rechtsgebiete, zwei Behörden

Das ist der Punkt, an dem die meisten Vorhaben scheitern: Es wird nur ein Verfahren betrieben. Beide sind aber unabhängig voneinander erforderlich, und die Genehmigung im einen ersetzt die im anderen nicht.

Hinweis: Prüfen Sie die Zweckentfremdungsseite zuerst. Wenn die Stadt die Genehmigung ohnehin nicht erteilt, ist die baurechtliche Planung verlorenes Geld.

Was die Bauaufsicht prüft

Baurechtlich ist eine Ferienwohnung keine Wohnung. Sie wird als Beherbergungsbetrieb behandelt, weil wechselnde, ortsunkundige Gäste dort übernachten. Daraus folgen andere Anforderungen.

• Gebietsverträglichkeit: In reinen Wohngebieten (WR) sind Beherbergungsbetriebe nur ausnahmsweise zulässig, in allgemeinen Wohngebieten (WA) als kleiner Betrieb ausnahmsweise, im Mischgebiet allgemein.
• Brandschutz: Rettungswege müssen ohne Ortskenntnis auffindbar sein. Je nach Größe kommen Rauchwarnmelder in allen Aufenthaltsräumen, eine Flurentrauchung oder ein zweiter Rettungsweg hinzu.
• Stellplätze: Beherbergung erzeugt in vielen Satzungen mehr Bedarf als Wohnen, oft je Gästezimmer oder je Bett gerechnet.
• Nachbarschaft: Die Bauaufsicht bewertet zu erwartende Störungen durch An- und Abreise, Gepäck und Aufenthalt im Außenbereich.

Zweckentfremdungsrecht: wo es gilt und was es verlangt

Zweckentfremdungssatzungen gelten in Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt. Wo sie gelten, ist die Kurzzeitvermietung von Wohnraum genehmigungspflichtig oder ganz untersagt. Verbreitet sind Ausnahmen für die zeitweise Vermietung der selbst bewohnten Wohnung bis zu einer bestimmten Zahl von Tagen im Jahr.

Viele Kommunen verlangen zusätzlich eine Registrierungsnummer, die in jedem Inserat anzugeben ist. Plattformen sind ihrerseits zur Auskunft gegenüber der Verwaltung verpflichtet — der Abgleich zwischen Inseraten und erteilten Genehmigungen ist der übliche Weg, auf dem ungenehmigte Angebote auffallen.

So läuft die Genehmigung ab

1. 1

   Zweckentfremdungsrecht prüfen

   Gilt in der Kommune eine Satzung? Wenn ja: Wird für dieses Objekt überhaupt eine Genehmigung erteilt? Diese Frage steht am Anfang, nicht am Ende.

2. 2

   Baurechtliche Zulässigkeit klären

   Baugebietstyp, Größe des geplanten Betriebs, Stellplatzbedarf.

3. 3

   Brandschutz bewerten

   Rettungswege, Rauchwarnmelder, gegebenenfalls Brandschutznachweis durch eine fachlich qualifizierte Person.

4. 4

   Nutzungsänderung beantragen

   Bauvorlagen mit Nutzungsbeschreibung: Zahl der Betten, Zahl der Gästezimmer, Betriebsform.

5. 5

   Zweckentfremdungsgenehmigung beantragen

   Parallel beim Wohnungsamt, mit den dort geforderten Nachweisen. Danach Registrierungsnummer beantragen und in allen Inseraten führen.

Was ohne Genehmigung passiert

Die Bauaufsicht kann eine Nutzungsuntersagung aussprechen, allein weil die Genehmigung fehlt — ob die Nutzung materiell zulässig gewesen wäre, muss sie dafür nicht prüfen. Das Wohnungsamt kann zusätzlich ein Bußgeld verhängen; die Rahmen reichen in mehreren Ländern bis 500.000 Euro.

Praktisch relevant ist außerdem der Versicherungsschutz. Kommt es in einer nicht genehmigten Beherbergungsnutzung zu einem Schaden, kann der Gebäudeversicherer die Leistung kürzen oder verweigern, weil die tatsächliche Nutzung von der versicherten abweicht.

Lohnt sich der Wechsel wirtschaftlich?

Die Genehmigungsfrage ist die eine Seite, die Wirtschaftlichkeit die andere. Kurzzeitvermietung erzielt höhere Bruttoerlöse, aber auch deutlich höhere laufende Kosten: Reinigung, Wäsche, Plattformgebühren, Schlüsselübergabe, Buchungsverwaltung. Ein pauschaler Abzug von 25 Prozent auf den Umsatz ist eine übliche Näherung.

Der FeWo-Kalkulator vergleicht Dauervermietung und Kurzzeitvermietung auf Basis regionaler Marktdaten in drei Auslastungsszenarien.

• Auslastung ist der bestimmende Faktor — nicht der Übernachtungspreis.
• Saisonale Lagen tragen die Fixkosten oft nur in vier bis fünf Monaten.
• Die Genehmigungskosten fallen einmalig an, die Betriebskosten dauerhaft.