Airbnb Nürnberg: Registrierungspflicht erklärt

Nürnberg führt eine Registrierungspflicht für Kurzzeitvermietungen ein. Betroffen sind Airbnb-Wohnungen, Ferienwohnungen und Monteurunterkünfte, die über Online-Plattformen angeboten werden. Der Stadtrat hat die Änderung der Zweckentfremdungssatzung am 22. Juli 2026 beschlossen. Jede Unterkunft soll eine eigene Registrierungsnummer erhalten, die im Inserat stehen muss. Über die Datendrehscheibe der Bundesnetzagentur bekommt die Stadt danach regelmäßig Daten von den Plattformen.

Wichtig für alle, die gerade nach einer Nummer suchen: Stand 7. Oktober 2026 lässt sich die Registrierung in Nürnberg noch nicht beantragen. Die Stadt entwickelt das Verfahren noch und kündigt an, zu informieren, sobald es verfügbar ist. Berichte, nach denen die Registrierung „seit dem 1. Oktober“ digital möglich sei, sind damit überholt. Und noch wichtiger: Auch wenn die Nummer kommt, ersetzt sie keine Genehmigung. Das sagt die Stadt ausdrücklich.

Das Wichtigste in Kürze

Was der Nürnberger Stadtrat beschlossen hat

Nürnberg hat seit 2019 eine Zweckentfremdungsverbotssatzung. Die aktuelle Fassung stammt vom 17. Mai 2024, trat am 30. Mai 2024 in Kraft und gilt für fünf Jahre. Sie begründet das Verbot damit, dass die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum in Nürnberg besonders gefährdet ist. Wohnraum, der für Fremdenbeherbergung genutzt wird, gilt nach der Satzung als zweckentfremdet und braucht eine Genehmigung.

Bisher fehlte der Stadt aber ein Werkzeug, um diese Regel flächendeckend durchzusetzen. Das hat sich 2026 auf zwei Ebenen geändert. Der Freistaat Bayern hat sein Zweckentfremdungsgesetz im März 2026 um ein Registrierungsverfahren ergänzt, das Gemeinden per Satzung einführen können. Und auf Bundesebene sammelt die Bundesnetzagentur seit Juli 2026 Daten der Plattformen nach der EU-Verordnung 2024/1028 und leitet sie an angeschlossene Städte weiter. Nürnberg nutzt beides: Mit dem Beschluss vom 22. Juli 2026 wird die Registrierung Pflicht, und die Stadt gehört zu den Kommunen, deren Anschluss an die Datendrehscheibe zum 1. Oktober 2026 geplant war.

Die Stadt begründet den Schritt mit mehr Transparenz. Unzulässige Kurzzeitvermietungen sollen schneller erkannt und Wohnraum geschützt werden. Für die Umsetzung sind zwei neue Stellen vorgesehen. Wie die Datendrehscheibe bundesweit funktioniert und welche Städte schon angeschlossen sind, steht im Beitrag Registrierungsnummer für Ferienwohnungen: Was 2026 gilt.

Wer in Nürnberg betroffen ist

Die Registrierungspflicht knüpft nach dem bayerischen Gesetz an das Angebot über eine Online-Plattform an. Erfasst ist Wohnraum, der regelmäßig oder vorübergehend für höchstens sechs Monate am Stück an wechselnde Gäste vermietet wird, gewerblich oder privat. Die Stadt nennt ausdrücklich drei Gruppen:

• Airbnb und vergleichbare Plattformen: ganze Wohnungen, aber auch einzelne Zimmer, sobald sie über eine Plattform angeboten werden.
• Ferienwohnungen: Wohnungen, die ganz oder überwiegend an Touristen und Geschäftsreisende vergeben werden.
• Monteurunterkünfte: Wohnungen, die an Arbeitskräfte auf Montage oder Baustellen vermietet werden.

Registrierungspflicht und Genehmigungspflicht unterscheiden

Ob eine Unterkunft registriert werden muss und ob sie genehmigt werden muss, sind zwei getrennte Fragen. Die Registrierung betrifft grundsätzlich jedes Plattformangebot im Stadtgebiet. Die Genehmigungspflicht nach der Zweckentfremdungssatzung hat dagegen Ausnahmen. Die wichtigste: Wer seine selbst bewohnte Wohnung für bis zu acht Wochen im Kalenderjahr an Gäste vermietet, braucht dafür keine Zweckentfremdungsgenehmigung. Wer etwa während des Christkindlesmarkts oder einer großen Messe die eigene Wohnung für ein paar Wochenenden vermietet, bleibt in diesem Rahmen.

Eine Zweitwohnung, eine geerbte Wohnung oder eine eigens gekaufte Anlagewohnung, die dauerhaft über Airbnb läuft, fällt nicht unter diese Ausnahme. Hier ist die Nutzung für Fremdenbeherbergung genehmigungspflichtig, unabhängig davon, wie viele Nächte im Jahr belegt sind.

Weitere Ausnahmen aus der Satzung

• Räume, die bereits vor dem 30. Mai 2019 mit baurechtlicher Genehmigung anders als zum Wohnen genutzt wurden, gelten nicht als geschützter Wohnraum.
• Räume, in denen Wohnen baurechtlich gar nicht zulässig ist, fallen ebenfalls nicht unter den Wohnraumschutz.
• Eine gewerbliche oder berufliche Mitnutzung ist unschädlich, solange die Wohnnutzung mit mehr als der Hälfte der Fläche überwiegt.

Für Monteurunterkünfte gilt in der Regel: Wer eine Wohnung an wechselnde Arbeiter vermietet, entzieht sie dem Wohnungsmarkt. Das ist genehmigungspflichtig. Baurechtlich sind Monteurunterkünfte zudem ein eigenes Thema, das viele Vermieter unterschätzen; mehr dazu im Beitrag Nutzungsänderung ohne Umbau.

So soll die Registrierung ablaufen

Wie das Nürnberger Portal im Detail aussehen wird, hat die Stadt noch nicht veröffentlicht. Das bayerische Zweckentfremdungsgesetz gibt den Rahmen aber recht genau vor, und die Stadt muss sich daran halten:

1. Online-Antrag: Die Registrierung erfolgt elektronisch. Anzugeben sind Angaben zur Person des Gastgebers und zur Unterkunft, etwa Adresse, Art der Unterkunft und ob sie ganz oder teilweise vermietet wird.
2. Belege: Die Satzung kann verlangen, dass Nachweise beigefügt werden, zum Beispiel eine erteilte Zweckentfremdungsgenehmigung.
3. Automatische Vergabe: Liegen die Angaben vollständig vor, wird die Nummer unverzüglich und kostenfrei erteilt, auch vollautomatisch.
4. Angabe auf der Plattform: Der Gastgeber teilt der Plattform mit, dass eine Registrierungspflicht besteht, und gibt die Nummer im Inserat an.
5. Öffentliches Register: Die erteilten Nummern werden registriert und können überprüft werden.
6. Löschung: Wird die Vermietung beendet, kann die Nummer gelöscht werden. Daten werden nach dem Ende des Angebots nur begrenzt aufbewahrt.

Offen sind derzeit noch das Format der Nürnberger Nummer, die Adresse des Portals und mögliche Übergangsfristen für bestehende Inserate. Solange die Stadt kein Verfahren anbietet, kann niemand eine Nummer beantragen. Die Bußgeldvorschriften für fehlende Registrierung setzen nach dem Gesetz voraus, dass ein Registrierungsverfahren eingeführt ist. Wer jetzt schon vermietet, sollte die Zeit trotzdem nutzen, denn die Genehmigungspflicht gilt unabhängig davon seit Jahren.

Registrierung ist keine Genehmigung

Die Stadt Nürnberg schreibt es selbst: Die Registrierung ist kein Verbot, sie ersetzt aber auch keine möglicherweise erforderliche Genehmigung. Das bayerische Gesetz regelt ausdrücklich, dass die Zweckentfremdungsgenehmigung unabhängig von der Registrierungsnummer erteilt wird. Und die Nürnberger Satzung stellt klar, dass eine Zweckentfremdungsgenehmigung ihrerseits keine Genehmigungen nach anderen Vorschriften ersetzt, etwa nach dem Baurecht. Für eine legale Ferienwohnung in Nürnberg können damit drei Verfahren nötig sein:

Die baurechtliche Seite

Baurechtlich ist eine Ferienwohnung eine eigene Nutzungsart. Wer eine als Wohnung genehmigte Einheit dauerhaft an Feriengäste oder Monteure vergibt, ändert die Nutzung. Nach der Bayerischen Bauordnung ist eine Nutzungsänderung grundsätzlich genehmigungspflichtig. Verfahrensfrei ist sie nur, wenn für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen gelten als für die bisherige. Bei Ferienwohnungen ist das selten der Fall, weil Brandschutz, Stellplätze und vor allem die Zulässigkeit im Baugebiet neu zu prüfen sind.

Entscheidend ist das Baugebiet. Nach § 13a BauNVO gelten Ferienwohnungen in der Regel als nicht störende Gewerbebetriebe oder als kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes. In einem reinen oder allgemeinen Wohngebiet sind sie damit nur ausnahmsweise zulässig, und die Bauaufsicht muss eine solche Ausnahme nicht erteilen. Ob ein Bebauungsplan gilt oder die Umgebung nach § 34 BauGB zu beurteilen ist, macht dabei einen großen Unterschied. Wie das im Einzelnen geprüft wird, erklärt unsere Themenseite Wohnung zur Ferienwohnung umnutzen.

Die Zweckentfremdungsgenehmigung wird beim Stab Wohnen beantragt, der Bauantrag bei der Bauordnungsbehörde. Die Stadt behandelt beides als getrennte Verfahren. In der Praxis lohnt es sich, die baurechtliche Zulässigkeit zuerst zu klären: Ist die Ferienwohnung baurechtlich nicht zulässig, hilft auch eine Zweckentfremdungsgenehmigung nicht weiter.

Wann Nürnberg eine Zweckentfremdung genehmigt

Die Satzung kennt zwei Wege zur Genehmigung. Sie ist zu erteilen, wenn vorrangige öffentliche Interessen oder schutzwürdige private Interessen den Wohnraumschutz überwiegen, etwa wenn sonst die wirtschaftliche Existenz des Eigentümers gefährdet wäre. Das ist ein hoher Maßstab, den eine renditeorientierte Ferienvermietung in aller Regel nicht erfüllt.

Der zweite Weg ist ein Ausgleich für den verlorenen Wohnraum:

• Ersatzwohnraum: Der Antragsteller schafft im Stadtgebiet gleichwertigen neuen Wohnraum. Dafür muss unter anderem eine Baugenehmigung oder ein Bauvorbescheid vorliegen und die Finanzierung gesichert sein.
• Ausgleichszahlung: Bei dauerhaftem Wohnraumverlust einmalig, orientiert an den durchschnittlichen Kosten für geförderten Wohnraum in Nürnberg. Bei vorübergehender Zweckentfremdung monatlich in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nach Mietspiegel.

Die Genehmigung kann befristet und mit Auflagen versehen werden. Wer unsicher ist, ob eine Nutzung überhaupt unter das Verbot fällt, kann ein Negativattest beantragen. Neu seit der Gesetzesänderung 2026: Entscheidet die Behörde nicht innerhalb von drei Monaten, gilt die Genehmigung nach dem bayerischen Gesetz als erteilt, sofern die Gemeinde keine abweichende Frist festgelegt hat.

Was das wirtschaftlich bedeutet, zeigt ein kurzer Vergleich. Eine 50 Quadratmeter große Wohnung in der Südstadt, vorübergehend als Ferienwohnung genutzt, kostet bei einer Ausgleichszahlung jeden Monat etwa so viel wie die ortsübliche Miete. Ob sich die Ferienvermietung dann noch rechnet, lässt sich mit dem FeWo-Kalkulator schnell überschlagen.

Ein Beispiel aus der Praxis

Ein Eigentümer besitzt eine Zweizimmerwohnung in Gostenhof, die er seit einigen Jahren über Airbnb und an Monteure vermietet. Eine Zweckentfremdungsgenehmigung hat er nie beantragt, weil er davon ausging, eine Gewerbeanmeldung reiche aus. Mit der Registrierungspflicht stellt sich die Frage neu, und die Antwort fällt in drei Schritten aus.

Erstens das Baurecht: Die Bauakte weist die Einheit als Wohnung aus, das Gebiet ist von Wohnen geprägt. Ob eine Ferienwohnung dort ausnahmsweise zulässig ist, muss die Bauaufsicht entscheiden; ein Anspruch darauf besteht nicht. Zweitens die Zweckentfremdung: Da es sich nicht um die selbst bewohnte Wohnung handelt, greift die Acht-Wochen-Ausnahme nicht. Eine Genehmigung käme praktisch nur gegen Ausgleichszahlung in Betracht. Drittens die Wirtschaftlichkeit: Mit einer monatlichen Ausgleichszahlung in Höhe der Vergleichsmiete und den Kosten für Bauantrag und Nachweise rechnet sich die Kurzzeitvermietung kaum noch.

Für diesen Eigentümer ist die Rückkehr zur Dauervermietung wahrscheinlich die bessere Wahl. Ein anderer Fall, etwa eine Einheit in einem Mischgebiet, die bereits vor 2019 baurechtlich als Ferienwohnung genehmigt war, kann ganz anders ausgehen. Genau deshalb lohnt sich die Prüfung im Einzelfall, bevor Anträge gestellt oder Inserate gelöscht werden.

Kontrolle und Bußgelder in Nürnberg

Nürnberg setzt das Zweckentfremdungsverbot nicht erst seit 2026 durch. Nach Angaben der Stadt entfielen seit 2019 rund 47 Prozent der gemeldeten Einheiten für Ferienwohnungen und Monteurunterkünfte, und in 484 Fällen wurde eine Zweckentfremdung verhindert oder beendet. Mit der Registrierung und den Plattformdaten wird die Kontrolle nun deutlich systematischer: Die Plattformen liefern regelmäßig Daten zu Objekten, Gastgebern, Buchungen und Auslastung. Ein Inserat ohne Nummer fällt auf, eine Nummer ohne Genehmigung ebenso.

Die Stadt kann außerdem Plattformen anordnen, Angebote ohne gültige Nummer zu entfernen. Neben dem Bußgeld drohen die Untersagung der Nutzung und die Anordnung, den Wohnraum wieder zum Wohnen zu nutzen. Fehlt zudem die baurechtliche Genehmigung, kann die Bauaufsicht die Nutzung als Ferienwohnung untersagen. Die Eskalationsstufen beschreibt der Beitrag Keine Nutzungsänderung beantragt: Folgen und Strafen.

Nürnberg im Vergleich mit anderen bayerischen Städten

Nürnberg ist nicht allein. Das neue bayerische Recht ermöglicht allen Gemeinden mit Zweckentfremdungssatzung ein Registrierungsverfahren, und die großen Städte nutzen das:

Für Eigentümer bedeutet das: Wer in mehreren bayerischen Städten vermietet, braucht für jede Stadt eine eigene Nummer und muss jeweils die örtliche Satzung prüfen. Die Grundlogik ist aber überall gleich. Registrierung schafft Transparenz, die Genehmigung entscheidet über die Zulässigkeit. Einen bundesweiten Überblick über Zweckentfremdungsregeln bietet die Seite Zweckentfremdung von Wohnraum.

Was Vermieter in Nürnberg jetzt tun sollten

Die Zeit bis zum Start des Portals ist die beste Gelegenheit, die eigene Situation zu klären. Je nach Ausgangslage sieht das unterschiedlich aus:

Sie vermieten nur die eigene Wohnung für wenige Wochen im Jahr

Bleiben Sie unter acht Wochen im Kalenderjahr, brauchen Sie keine Zweckentfremdungsgenehmigung. Die Registrierungsnummer werden Sie trotzdem benötigen, sobald das Verfahren läuft. Führen Sie Buch über die vermieteten Nächte, denn die Plattformdaten machen sie für die Stadt sichtbar.

Sie betreiben eine Ferienwohnung oder Monteurunterkunft ohne Genehmigung

Dann ist jetzt der richtige Moment, das nachzuholen. Prüfen Sie zuerst die Bauakte und das Baugebiet, denn davon hängt ab, ob eine Ferienwohnung überhaupt genehmigungsfähig ist. Danach folgen Bauantrag und Zweckentfremdungsantrag. Wer von sich aus einen Antrag stellt, steht deutlich besser da als jemand, der erst nach einer Anhörung reagiert. Wie das Nachholen abläuft, steht im Beitrag Nutzungsänderung nachträglich beantragen.

Sie planen eine neue Ferienwohnung in Nürnberg

Kaufen oder umbauen Sie nicht, bevor geklärt ist, ob die Nutzung zulässig ist. Die Kombination aus Baurecht, Zweckentfremdungssatzung und möglicher Ausgleichszahlung entscheidet über die Wirtschaftlichkeit. Eine verbindliche Antwort der Behörde gibt eine Bauvoranfrage.

In allen drei Fällen hilft der Nutzuu Vorab-Check: Ein Architekt prüft anhand von Adresse, Bauakte und Baugebiet, ob die Nutzung als Ferienwohnung oder Monteurunterkunft genehmigungsfähig ist und welche Verfahren nötig sind. Ist sie genehmigungsfähig, übernehmen wir die Nutzungsänderung mit allen Plänen und Nachweisen.

Fazit

Nürnberg hat die Registrierungspflicht für Airbnb, Ferienwohnungen und Monteurunterkünfte beschlossen, das Online-Verfahren ist aber noch nicht freigeschaltet. Sobald es läuft, ist die Nummer schnell und kostenfrei zu bekommen, und mit den Daten der Plattformen kann die Stadt Inserate, Belegung und Genehmigungen systematisch abgleichen. Wer eine Ferienwohnung ohne Zweckentfremdungsgenehmigung oder ohne baurechtliche Nutzungsänderung betreibt, gewinnt durch die Registrierung nichts. Die Zeit bis zum Start sollte genutzt werden, um die Genehmigungsfrage zu klären.

Den bundesweiten Hintergrund erklärt der Beitrag Registrierungsnummer für Ferienwohnungen. Mehr zur Kurzzeitvermietung: Wie Städte illegale Airbnbs entdecken und Zweckentfremdung von Wohnraum. Alle Artikel im Blog.

Stand: 7. Oktober 2026. Quellen: Stadt Nürnberg, Mitteilung zur Registrierungspflicht (aktualisiert am 7. Oktober 2026) und Informationen des Stabs Wohnen; Zweckentfremdungsverbotssatzung der Stadt Nürnberg vom 17. Mai 2024; Bayerisches Zweckentfremdungsgesetz in der Fassung vom 26. März 2026; Bayerische Bauordnung; Baunutzungsverordnung. Sobald die Stadt das Registrierungsverfahren freischaltet, aktualisieren wir diesen Beitrag.