Registrierungsnummer Ferienwohnung: Was 2026 gilt

Seit dem Sommer 2026 hat sich bei der Kurzzeitvermietung in Deutschland etwas Grundsätzliches verschoben: Plattformen wie Airbnb oder Booking.com übermitteln Daten über vermietete Unterkünfte monatlich an eine zentrale Stelle bei der Bundesnetzagentur. Von dort gehen sie an die Städte, die ein eigenes Registrierungsverfahren eingeführt haben. Grundlage ist die Verordnung (EU) 2024/1028, die seit dem 20. Mai 2026 gilt. Für Gastgeber bedeutet das: Die Registrierungsnummer wird zum Schlüssel, über den Inserat, Adresse und Buchungen zusammengeführt werden.

Zwei Missverständnisse halten sich dabei hartnäckig. Erstens gibt es keine bundesweite Registrierungspflicht; sie entsteht nur dort, wo ein Land oder eine Kommune sie einführt. Zweitens ersetzt eine Registrierungsnummer keine Genehmigung, weder die Zweckentfremdungsgenehmigung noch die baurechtliche Nutzungsänderung. Wer eine Ferienwohnung ohne die nötigen Genehmigungen betreibt, wird durch den neuen Datenfluss nicht legal, sondern leichter auffindbar.

Das Wichtigste in Kürze

Was sich 2026 bei der Kurzzeitvermietung geändert hat

Bis 2026 waren Daten über Ferienwohnungen für Städte schwer zu bekommen. Wohnungsämter mussten Inserate von Hand sichten, Plattformen einzeln um Auskunft bitten und auf Hinweise aus der Nachbarschaft hoffen. Hamburg und Berlin führten jahrelange Rechtsstreitigkeiten, um überhaupt an Vermieterdaten zu gelangen. Die EU hat diesen Flickenteppich mit der Verordnung 2024/1028 durch ein einheitliches Verfahren ersetzt: Plattformen liefern standardisiert, maschinenlesbar und regelmäßig.

In Deutschland ist das in mehreren Schritten angelaufen. Der folgende Zeitstrahl zeigt die Etappen, soweit sie aus Gesetzgebung und Angaben der Bundesnetzagentur bekannt sind:

Im Netz kursiert oft die Aussage, seit dem 1. Oktober 2026 laufe der „Regelbetrieb“. Das trifft es nicht ganz. Die Infrastruktur arbeitet seit Juli, Daten fließen seit September. Der Oktober ist vor allem ein Anschlusstermin für weitere Städte. Ob eine Stadt an diesem Tag tatsächlich Daten bekommt, hängt davon ab, ob ihr eigenes Registrierungsverfahren schon läuft. In Nürnberg war das Anfang Oktober noch nicht der Fall; Details dazu stehen in unserem Beitrag Airbnb in Nürnberg: Was die Registrierungspflicht bedeutet.

Die EU-Verordnung 2024/1028: was sie regelt und was nicht

Die Verordnung trägt den sperrigen Titel „Verordnung über die Erhebung und den Austausch von Daten im Zusammenhang mit Dienstleistungen der kurzfristigen Vermietung von Unterkünften“. Ihr Ziel ist Transparenz. Städte sollen wissen, wie viele Unterkünfte wo und wie oft kurzzeitig vermietet werden, um Wohnraum- und Tourismuspolitik auf belastbare Zahlen zu stützen.

Pflichten der Plattformen

Plattformen, die Unterkünfte in einem Gebiet mit Registrierungsverfahren anbieten, müssen ihre Seiten so gestalten, dass Gastgeber die Registrierungsnummer angeben können, und diese Nummer im Inserat anzeigen. Sie müssen stichprobenartig prüfen, ob die angegebenen Nummern gültig sind, und Angebote ohne gültige Nummer auf Anordnung der Behörde entfernen. Vor allem aber übermitteln sie monatlich Tätigkeitsdaten an die zentrale Zugangsstelle. Dazu gehören unter anderem die Registrierungsnummer, die Adresse der Unterkunft, die URL des Inserats, die Zahl der gebuchten Nächte und die Zahl der Gäste. Namen von Gästen gehören nicht dazu.

Pflichten der Gastgeber

Für Gastgeber regelt die Verordnung, welche Angaben ein Registrierungsverfahren verlangen darf: Name und Kontaktdaten, Adresse und Art der Unterkunft, ob sie ganz oder teilweise vermietet wird, und eine Erklärung über die Richtigkeit der Angaben. Die Kommune kann Belege anfordern, etwa eine erteilte Genehmigung. Ist die Registrierung abgeschlossen, erhält die Unterkunft eine eindeutige Nummer, die in jedem Inserat erscheinen muss.

Was die Verordnung nicht regelt

Die Verordnung sagt nichts darüber, ob eine Wohnung als Ferienwohnung vermietet werden darf. Sie führt weder eine Genehmigungspflicht ein noch hebt sie eine auf. Ob eine Kurzzeitvermietung zulässig ist, entscheiden weiterhin das Zweckentfremdungsrecht der Länder, die kommunalen Satzungen und das Bauplanungs- und Bauordnungsrecht. Die Verordnung liefert nur die Daten, mit denen diese Regeln besser durchgesetzt werden können.

Ausgenommen sind Hotels, Campingplätze und ähnliche Betriebe, die ohnehin gewerblich erfasst sind, sowie langfristige Mietverhältnisse. Im Fokus stehen Wohnungen, Zimmer und Häuser, die tageweise oder wochenweise über Plattformen vergeben werden.

Die Datendrehscheibe der Bundesnetzagentur: wer bekommt welche Daten?

Das Kurzzeitvermietung-Datenaustausch-Gesetz setzt die EU-Verordnung in Deutschland um. Es ändert vor allem das Digitale-Dienste-Gesetz und weist der Bundesnetzagentur drei Rollen zu. Sie betreibt die einheitliche digitale Zugangsstelle, über die Plattformen ihre Daten abliefern. Sie ist nationaler Koordinator gegenüber der EU. Und sie ist Bußgeldbehörde gegenüber Plattformen, die ihre Pflichten nicht erfüllen; nach Angaben der Behörde sind Bußgelder bis 100.000 Euro möglich.

Die Bundesnetzagentur wertet die Daten nicht selbst aus. Sie leitet sie an die Behörden weiter, die ein Registrierungsverfahren betreiben und sich angemeldet haben, in der Regel die Zweckentfremdungs- oder Wohnraumschutzstellen der Städte. Die statistischen Ämter des Bundes und der beteiligten Länder sowie Eurostat erhalten ebenfalls monatlich Daten.

Welche Städte angeschlossen sind

Die Teilnahme ist freiwillig. Eine Kommune muss ein Registrierungsverfahren auf landesrechtlicher Grundlage haben und sich bei der Bundesnetzagentur anmelden. Nach der Liste der Behörde mit Stand Anfang September 2026 waren neun Gebiete aktiv:

Die Liste wird sich verlängern. Die Technik steht, und jede Stadt, die künftig ein Registrierungsverfahren einführt, kann sich mit wenigen Wochen Vorlauf anschließen. Besonders in Ländern, die ihr Zweckentfremdungsrecht gerade überarbeitet haben, ist mit weiteren Anmeldungen zu rechnen. Bayern hat im März 2026 sein Zweckentfremdungsgesetz um ein Registrierungsverfahren ergänzt; München, Nürnberg und Regensburg ziehen nach.

Ob die eigene Stadt schon zu den Teilnehmern gehört, ist für die Frage nach der Genehmigung übrigens zweitrangig. Eine Ferienwohnung, die eine Genehmigung braucht, braucht sie unabhängig davon, ob Daten fließen. Was sich ändert, ist die Wahrscheinlichkeit, dass eine fehlende Genehmigung auffällt.

DAC7 und EU-Verordnung: zwei Meldewege, zwei Zwecke

Viele Gastgeber kennen bereits DAC7. Die EU-Richtlinie wurde in Deutschland mit dem Plattformen-Steuertransparenzgesetz umgesetzt und gilt seit dem 1. Januar 2023. Plattformen melden seitdem einmal im Jahr Name, Anschrift, Bankverbindung und Einnahmen ihrer Anbieter an das Bundeszentralamt für Steuern. Das neue Verfahren nach der Verordnung 2024/1028 ist etwas anderes:

Beide Wege laufen nebeneinander. Das Finanzamt sieht, was ein Vermieter verdient. Das Wohnungsamt sieht, wie oft eine bestimmte Wohnung an Gäste vergeben wird. Für Gastgeber in einer Stadt mit Zweckentfremdungssatzung ist der zweite Weg der heiklere, denn die Belegungsdaten zeigen unmittelbar, ob eine Tagesgrenze überschritten wird. Wie Städte schon vor 2026 ungenehmigte Ferienwohnungen gefunden haben, beschreibt unser Beitrag Wie Städte illegale Airbnbs entdecken.

Gibt es eine bundesweite Registrierungspflicht?

Nein. Das ist der häufigste Fehler in Ratgebern zu diesem Thema. Weder die EU-Verordnung noch das deutsche Durchführungsgesetz verpflichten Gastgeber, sich zu registrieren. Die Gesetzesbegründung des Bundes stellt ausdrücklich fest, dass es vergleichbare bundesrechtliche Regelungen nicht gibt. Registrierung und Genehmigung von Kurzzeitvermietungen sind Sache der Länder, die das über ihre Zweckentfremdungs- oder Wohnraumschutzgesetze regeln, und der Kommunen, die die Regeln per Satzung in Kraft setzen.

Für Gastgeber heißt das: Eine Pflicht zur Registrierungsnummer besteht nur dort, wo die eigene Stadt ein Verfahren eingeführt hat. In einer Kleinstadt ohne Zweckentfremdungssatzung kann eine Ferienwohnung auch 2026 ohne Nummer inseriert werden. Die baurechtlichen Fragen stellen sich dort trotzdem.

Die Tabelle ist eine Momentaufnahme. Einzelheiten zu Tagesgrenzen, Genehmigungsstellen und Bußgeldern pro Stadt stehen auf unserer Übersichtsseite Zweckentfremdung von Wohnraum mit den jeweiligen Stadtseiten.

So bekommen Gastgeber eine Registrierungsnummer

Ein bundeseinheitliches Portal gibt es nicht. Jede Stadt mit Registrierungsverfahren betreibt ihr eigenes Online-Verfahren, und die Nummer gilt nur für die Unterkunft in dieser Stadt. Der Ablauf folgt aber überall demselben Muster, weil die EU-Verordnung vorgibt, welche Angaben verlangt werden dürfen:

1. Zuständige Stelle finden: In der Regel das Wohnungsamt oder die Wohnraumschutzstelle der Stadt, in Stadtstaaten das Bezirksamt.
2. Angaben zur Person: Name, Anschrift und Kontaktdaten des Gastgebers, bei Unternehmen Firmendaten und Registernummer.
3. Angaben zur Unterkunft: Genaue Adresse, Art der Unterkunft, Anzahl der Zimmer und Betten, ob die Einheit ganz oder teilweise vermietet wird und ob es die Hauptwohnung des Gastgebers ist.
4. Nachweise: Je nach Satzung eine erteilte Zweckentfremdungsgenehmigung oder ein Negativattest.
5. Erklärung: Bestätigung, dass die Angaben richtig und vollständig sind.
6. Nummer erhalten und eintragen: Die Nummer wird im Plattformkonto hinterlegt und erscheint im Inserat.

In Bayern ist die Nummer nach dem Gesetz kostenfrei und wird automatisch erteilt, sobald die Angaben vollständig sind. Andere Länder haben ähnliche Regeln. Wer mehrere Unterkünfte anbietet, braucht für jede eine eigene Nummer. Ändern sich wesentliche Angaben, etwa die Zahl der Betten oder der Eigentümer, ist die Registrierung zu aktualisieren.

Ein praktischer Hinweis: Eine falsche Angabe bei der Registrierung ist kein Formfehler. Wer zum Beispiel eine Zweitwohnung als Hauptwohnung angibt, um unter eine Ausnahme zu fallen, riskiert ein eigenes Bußgeld. Durch die monatlichen Plattformdaten und das Melderegister lassen sich solche Angaben leicht prüfen.

Registrierung ist keine Genehmigung

Dieser Satz ist der wichtigste im ganzen Thema, und er steht so oder ähnlich auch auf den Seiten der Städte. Die Registrierungsnummer ist ein Kennzeichen, keine Erlaubnis. Sie wird in Bayern zum Beispiel kostenfrei und automatisch vergeben, sobald die verlangten Angaben vollständig sind. Eine inhaltliche Prüfung, ob die Vermietung zulässig ist, findet dabei nicht statt. Das bayerische Gesetz sagt ausdrücklich, dass eine Genehmigung unabhängig von der Registrierungsnummer erteilt wird.

Hinter einer legalen Ferienwohnung stehen deshalb bis zu drei voneinander unabhängige Ebenen:

Die dritte Ebene wird am häufigsten übersehen. Eine Ferienwohnung ist baurechtlich eine eigene Nutzungsart und nicht einfach „Wohnen mit wechselnden Bewohnern“. Wer eine genehmigte Wohnung dauerhaft an Feriengäste vergibt, ändert die Nutzung. Ob das zulässig ist, hängt zunächst vom Baugebiet ab. Nach § 13a BauNVO gelten Ferienwohnungen in der Regel als nicht störende Gewerbebetriebe oder als kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes. In einem reinen Wohngebiet sind sie damit allenfalls ausnahmsweise zulässig, im allgemeinen Wohngebiet ebenfalls nur als Ausnahme, im Mischgebiet eher. Hinzu kommen bauordnungsrechtliche Fragen wie Brandschutz und Stellplätze. Im Glossar zur BauNVO sind die Gebietsarten kurz erklärt.

Ein typischer Fall aus der Praxis

Eine Eigentümerin in einer Großstadt hat ihre geerbte Zweizimmerwohnung seit drei Jahren über eine Plattform vermietet. Die Stadt führt ein Registrierungsverfahren ein, sie registriert sich, erhält sofort eine Nummer und trägt sie im Inserat ein. Sie geht davon aus, damit alles erledigt zu haben. Ein halbes Jahr später erhält sie Post vom Wohnungsamt: Die monatlichen Plattformdaten zeigen über 200 belegte Nächte im Jahr. Eine Zweckentfremdungsgenehmigung liegt nicht vor. Die Wohnung liegt außerdem in einem allgemeinen Wohngebiet, eine baurechtliche Nutzungsänderung wurde nie beantragt.

Die Registrierungsnummer hat in diesem Fall nichts geschützt. Sie hat nur dafür gesorgt, dass die Daten eindeutig der Wohnung zugeordnet werden konnten. Hätte die Eigentümerin vorab prüfen lassen, ob die Nutzung genehmigungsfähig ist, hätte sie gewusst, worauf sie sich einlässt, und entweder die Anträge gestellt oder auf Dauervermietung umgestellt. Genau diese Prüfung bietet der Nutzuu Vorab-Check.

Vom Zufall zum Datenabgleich: was sich für die Kontrolle ändert

Bisher fielen ungenehmigte Ferienwohnungen oft durch Zufall auf: ein Hinweis aus der Nachbarschaft, ein auffälliges Inserat, eine Beschwerde über Lärm. Mit den monatlichen Plattformdaten wird die Kontrolle systematisch. Eine Stadt mit Registrierungsverfahren kann künftig in vier Schritten vorgehen:

1. Registrierungsnummer: Jede Unterkunft im Gebiet braucht eine Nummer, bevor sie inseriert wird.
2. Plattformdaten: Die Plattformen melden monatlich Nummer, Adresse, Inserat und Belegung.
3. Abgleich: Das Wohnungsamt vergleicht die Daten mit erteilten Genehmigungen und Tagesgrenzen.
4. Vollzug: Fehlt eine Genehmigung oder wird eine Grenze überschritten, folgen Anhörung, Untersagung, Bußgeld oder die Anordnung an die Plattform, das Inserat zu entfernen.

Das ist kein Airbnb-Verbot. Wer eine Genehmigung hat oder innerhalb der zulässigen Grenzen vermietet, ist von dem Datenfluss nicht negativ betroffen. Er erhöht aber die Wahrscheinlichkeit, entdeckt zu werden, für alle anderen erheblich. Gleichzeitig steigen die Kosten von Fehlern: In Bayern drohen bei Zweckentfremdung ohne Genehmigung Bußgelder bis 500.000 Euro, bei Verstößen gegen die Registrierungsregeln bis 50.000 Euro. Andere Länder haben vergleichbare Rahmen.

Was viele unterschätzen: Die Daten reichen zurück. Die erste Lieferung im September 2026 umfasste bereits Juli und August. Wer erst nach einer Anhörung reagiert, steht deutlich schlechter da als jemand, der von sich aus einen Antrag stellt. Wie eine Behörde vorgeht, wenn eine Nutzungsänderung fehlt, haben wir im Beitrag Keine Nutzungsänderung beantragt: Folgen und Strafen zusammengefasst.

Häufige Irrtümer rund um die Registrierungsnummer

„Ab Mai 2026 müssen alle Ferienwohnungen registriert sein.“

Falsch. Der 20. Mai 2026 ist der Anwendungsbeginn der EU-Verordnung. Eine Pflicht für Gastgeber entsteht erst durch ein Registrierungsverfahren der Kommune.

„Mit Registrierungsnummer ist meine Ferienwohnung legal.“

Falsch. Die Nummer bestätigt nur, dass die Unterkunft gemeldet ist. Zweckentfremdungsgenehmigung und baurechtliche Genehmigung sind getrennte Verfahren.

„Die Behörden sehen jetzt meine Steuerdaten.“

Nicht über diesen Weg. Die Daten nach der EU-Verordnung betreffen die Unterkunft und ihre Belegung. Einnahmen meldet die Plattform über DAC7 an die Steuerverwaltung, ein getrenntes Verfahren.

„In meiner Stadt gibt es keine Registrierung, also brauche ich nichts.“

Nicht unbedingt. Auch ohne Zweckentfremdungssatzung kann die dauerhafte Vermietung an Feriengäste eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung sein. Das Baurecht gilt überall.

„Ich vermiete nur ein Zimmer in meiner Wohnung, das betrifft mich nicht.“

Kommt darauf an. Viele Satzungen nehmen die gelegentliche Vermietung von Teilen der selbst genutzten Wohnung von der Genehmigungspflicht aus. Die Registrierungspflicht kann trotzdem greifen, weil sie an das Angebot über eine Plattform anknüpft.

Checkliste: was Gastgeber jetzt prüfen sollten

• Gibt es in meiner Stadt eine Zweckentfremdungs- oder Wohnraumschutzsatzung? Die Antwort steht meist auf der Seite des Wohnungsamts.
• Hat die Stadt ein Registrierungsverfahren eingeführt, und ist es schon in Betrieb? Beschlossen und beantragbar ist nicht dasselbe.
• Welche Tagesgrenze gilt für genehmigungsfreie Vermietung? Häufig acht oder zwölf Wochen im Jahr, und meist nur für die selbst bewohnte Wohnung.
• Liegt eine Zweckentfremdungsgenehmigung vor, falls sie nötig ist?
• Was steht in der Bauakte? Ist die Einheit als Wohnung oder als Ferienwohnung genehmigt?
• In welchem Baugebiet liegt das Objekt? Bebauungsplan oder Einschätzung nach § 34 BauGB.
• Erlaubt die Teilungserklärung die Vermietung an Feriengäste? Bei Eigentumswohnungen ein eigenes Thema.
• Rechnet sich der Aufwand? Der FeWo-Kalkulator vergleicht Kurzzeitvermietung und Dauermiete.

Wer bei Bauakte und Baugebiet unsicher ist, sollte das vor der Registrierung klären. Mit dem Vorab-Check prüft ein Architekt von Nutzuu, ob die Nutzung als Ferienwohnung genehmigungsfähig ist. Ist sie es, übernehmen wir den Antrag auf Nutzungsänderung komplett. Die einzelnen Behördenschritte in der richtigen Reihenfolge stehen im Beitrag Ferienwohnung anmelden: Schritt für Schritt.

Fazit

Mit der EU-Verordnung 2024/1028 und der Datendrehscheibe der Bundesnetzagentur bekommen Städte erstmals regelmäßig belastbare Daten über Ferienwohnungen. Eine bundesweite Registrierungspflicht gibt es nicht, aber jede Stadt, die ein Verfahren einführt, kann sich an das System anschließen, und die Liste wächst. Die Registrierungsnummer selbst ist schnell beantragt und kostet in vielen Fällen nichts. Sie ist aber nur das Kennzeichen. Was eine Ferienwohnung legal macht, sind die Zweckentfremdungsgenehmigung, wo sie nötig ist, und die baurechtlich genehmigte Nutzung. Wer beides hat, kann den neuen Datenfluss gelassen sehen. Wer es nicht hat, sollte jetzt handeln und nicht auf Post vom Amt warten.

Weitere Beiträge zur Kurzzeitvermietung: Registrierungspflicht in Nürnberg, Wie Städte illegale Airbnbs entdecken und Ferienwohnung anmelden. Alle Artikel im Blog.

Stand: 7. Oktober 2026. Quellen: Verordnung (EU) 2024/1028; Kurzzeitvermietung-Datenaustausch-Gesetz (BGBl. 2026 I Nr. 138) und Gesetzentwurf BT-Drs. 21/3484; Angaben der Bundesnetzagentur zur zentralen Zugangsstelle; Bayerisches Zweckentfremdungsgesetz in der Fassung vom 26. März 2026; Plattformen-Steuertransparenzgesetz. Die Liste der angeschlossenen Städte ändert sich laufend.