Architekt für die Nutzungsänderung: wann er nötig ist und was er kostet

Brauche ich für eine Nutzungsänderung einen Architekten?

Bei einer genehmigungspflichtigen Nutzungsänderung: ja. Die Landesbauordnungen verlangen, dass Bauvorlagen von einer bauvorlageberechtigten Person erstellt und unterschrieben werden. Bauvorlageberechtigt sind in allen Ländern die in die Architektenliste eingetragenen Architektinnen und Architekten, dazu je nach Landesrecht bestimmte Bauingenieure und in engen Grenzen Personen mit sogenannter kleiner Bauvorlageberechtigung.

Der Grund ist nicht Formalismus. Mit der Unterschrift übernimmt die entwerfende Person die Verantwortung dafür, dass die Unterlagen dem öffentlichen Baurecht entsprechen. Die Behörde prüft im vereinfachten Verfahren nur noch einen Teil davon — sie verlässt sich auf diese Verantwortung.

Nur bei verfahrensfreien Vorhaben entfällt die Pflicht. Ob ein Vorhaben verfahrensfrei ist, entscheidet sich daran, ob sich die öffentlich-rechtlichen Anforderungen ändern.

Was der Architekt bei einer Nutzungsänderung leistet

Die Leistung geht über das Ausfüllen eines Formulars deutlich hinaus. Die folgenden Schritte fallen bei praktisch jeder Nutzungsänderung an.

• Prüfung der planungsrechtlichen Zulässigkeit: Bebauungsplan oder § 34 BauGB, Baunutzungsverordnung, örtliche Satzungen.
• Auswertung der Bestandsunterlagen und Abgleich mit dem tatsächlichen Zustand — hier zeigt sich oft, dass schon der Bestand nicht dem genehmigten Stand entspricht.
• Erstellung der Bauvorlagen: Grundrisse, Schnitte, Ansichten mit Kennzeichnung der alten und neuen Nutzung.
• Flächenberechnung nach DIN 277 und, bei Wohnnutzung, nach Wohnflächenverordnung.
• Stellplatznachweis nach der örtlichen Satzung, mit Gegenüberstellung von altem und neuem Bedarf.
• Koordination der Fachnachweise für Brandschutz, Schallschutz und Standsicherheit.
• Einreichung, Kommunikation mit der Bauaufsichtsbehörde und Bearbeitung von Nachforderungen bis zum Bescheid.

Was ein Architekt für eine Nutzungsänderung kostet

Klassisch wird nach HOAI abgerechnet. Die HOAI ist seit 2021 nicht mehr preisbindend, ihre Honorartafeln dienen aber weiterhin als Orientierung. Für eine Nutzungsänderung sind die Leistungsphasen 1 bis 4 relevant. Bei kleinen Vorhaben ergibt diese Rechnung ein Honorar, das in keinem Verhältnis zum tatsächlichen Aufwand steht — deshalb setzen digitale Büros auf Festpreise.

Hinweis: Nicht enthalten sind die Gebühr der Bauaufsichtsbehörde und externe Fachgutachten, etwa der Brandschutznachweis. Beides fällt unabhängig davon an, wer den Antrag erstellt.

Nutzungsänderung ohne Architekt: geht das?

Bei verfahrensfreien Vorhaben ja — dann gibt es kein Verfahren, für das Bauvorlagen nötig wären. Bei genehmigungspflichtigen Vorhaben nein: Ein Antrag ohne Unterschrift einer bauvorlageberechtigten Person wird zurückgewiesen, nicht inhaltlich geprüft.

In einigen Ländern existiert die kleine Bauvorlageberechtigung, die etwa Handwerksmeistern des Bauhauptgewerbes für eng begrenzte Vorhaben zusteht. Für Nutzungsänderungen im Bestand ist sie in der Regel nicht einschlägig.

Der praktisch relevante Weg, ohne eigenes Architekturbüro auszukommen, ist der umgekehrte: die Frage vorher klären. Ergibt die Prüfung, dass das Vorhaben verfahrensfrei ist, entfällt der Antrag — und damit auch die Bauvorlageberechtigung.

Architekturbüro vor Ort oder online?

Eine Nutzungsänderung im Bestand ist in weiten Teilen Aktenarbeit: Bebauungsplan lesen, Bestandspläne auswerten, Satzungen prüfen, Nachweise koordinieren, Antrag zusammenstellen. Für keinen dieser Schritte ist die räumliche Nähe zwischen Büro und Gebäude erforderlich.

Relevant wird die Ortskenntnis an zwei Stellen: bei der Kenntnis der örtlichen Satzungen und bei der Verwaltungspraxis der zuständigen Behörde. Beides lässt sich beschaffen — die Satzungen sind öffentlich, die Verwaltungspraxis klärt ein Telefonat mit der Sachbearbeitung.

Hinweis: Für Vorhaben mit umfangreichen Baumaßnahmen und Bauleitungsbedarf ist ein Büro vor Ort die passendere Wahl. Für die reine Genehmigungsplanung einer Nutzungsänderung ist der digitale Weg schneller und günstiger.

Wer bei Nutzuu unterschreibt

Die Frage, wer den Antrag am Ende unterschreibt, ist bei einem Online-Angebot berechtigt — und sie ist der Punkt, an dem sich Architekturbüro und Vermittlungsportal unterscheiden. Nutzuu vermittelt nicht weiter: Die Bauvorlagen werden im eigenen Haus erstellt und von eingetragenen Architekten verantwortet.

• Felix Schuldt, Architekt (M.A.), Mitglied der Architektenkammer Baden-Württemberg, verantwortet Genehmigungsplanung und Behördenkontakt.
• Sara Blecic, Architektin (M.A.), Mitglied der Architektenkammer Baden-Württemberg, verantwortet die Bearbeitung der Bauanträge und die Abstimmung mit den Bauaufsichtsbehörden.
• Beide geben die Ratgeberinhalte dieser Seite fachlich frei; das Prüfdatum steht unter jedem Beitrag.

Hinweis: Die Eintragung in eine Architektenliste lässt sich unabhängig prüfen: Die Architektenkammern führen öffentliche Verzeichnisse. Das gilt für jedes Angebot, auch für dieses.

Worauf Sie bei der Auswahl achten sollten

• Eintragung in die Architektenliste einer Architektenkammer — sie lässt sich in den öffentlichen Verzeichnissen der Kammern prüfen.
• Erfahrung mit Nutzungsänderungen im Bestand, nicht nur mit Neubau: Die Fragestellungen sind grundverschieden.
• Klare Aussage dazu, was im Preis enthalten ist und was nicht — insbesondere Behördengebühr und Fachgutachten.
• Verbindliche Aussage zur Genehmigungsfähigkeit vor Beauftragung der vollständigen Planung.
• Übernahme der Behördenkommunikation einschließlich Nachforderungen.