Ladenlokal zu Wohnung umnutzen: was die Bauaufsicht prüft

Zulässigkeit im Misch- und Wohngebiet

Ladenlokale stehen typischerweise in Mischgebieten, urbanen Gebieten oder allgemeinen Wohngebieten. In allen dreien ist Wohnen allgemein zulässig — die Nutzungsart ist damit selten das Problem.

Aufmerksamkeit verdient allerdings der Bebauungsplan: Manche Pläne setzen für Erdgeschosszonen entlang von Geschäftsstraßen ausdrücklich gewerbliche Nutzung fest, um die Ladenstruktur zu erhalten. Auch eine Erhaltungssatzung kann der Umnutzung entgegenstehen.

Belichtung: die typische Hürde bei tiefen Läden

Verkaufsräume sind oft tief und haben Fenster nur zur Straßenseite. Aufenthaltsräume zu Wohnzwecken brauchen aber eine Fensterfläche im Verhältnis zur Grundfläche, in den meisten Landesbauordnungen mindestens ein Achtel bis ein Zehntel, und ausreichende Tageslichtversorgung bis in die Raumtiefe.

Lösungswege sind neue Fenster zum Hof, ein Lichtschacht, die Aufteilung des tiefen Raums in einen belichteten Aufenthaltsraum und einen unbelichteten Nebenraum — oder die Ausweisung der hinteren Zone als Abstellraum, Bad oder Küche ohne Aufenthaltsqualität.

Weitere Prüfpunkte

• Zweiter Rettungsweg: Im Erdgeschoss meist über ein Fenster ins Freie darstellbar, das die Mindestmaße für Rettungsfenster einhält.
• Schallschutz: Bei Lage an einer Hauptverkehrsstraße sind Anforderungen an die Außenbauteile nachzuweisen.
• Barrierefreiheit: Wird durch die Umnutzung eine bestimmte Zahl an Wohnungen erreicht, greifen je nach Landesrecht Anforderungen an barrierefreie Erreichbarkeit.
• Stellplätze: Der Wohnbedarf kann über dem bisherigen Ladenbedarf liegen. In innerstädtischen Lagen ist die Ablöse häufig der einzige Weg.
• Schaufenster: Bodentiefe Verglasung zur Straße ist als Wohnraumfenster zulässig, wirft aber Fragen des Sichtschutzes auf, die für die Genehmigung unerheblich, für die Vermietbarkeit aber entscheidend sind.

Hinweis: Förderung nicht übersehen: Ein Ladenlokal ist ein beheizter Gebäudeteil ohne Wohnnutzung und fällt damit in den Anwendungsbereich der KfW 266 „Gewerbe zu Wohnen". Der Zuschuss beträgt 30 Prozent der förderfähigen Umbaukosten, höchstens 30.000 Euro je neu geschaffener Wohneinheit — und der Antrag muss vor Vorhabenbeginn bei der KfW gestellt werden. Einzelheiten stehen unter „Gewerbe zu Wohnraum umnutzen".

So läuft die Genehmigung ab

1. 1

   Bebauungsplan prüfen

   Insbesondere auf Festsetzungen zur Erdgeschossnutzung und auf eine Erhaltungssatzung.

2. 2

   Belichtung nachweisen

   Fensterflächen zur Grundfläche ins Verhältnis setzen und den Grundriss danach zonieren.

3. 3

   Rettungsweg klären

   Rettungsfenster oder zweiter Ausgang, Maße nach Landesbauordnung.

4. 4

   Antrag einreichen

   Bauvorlagen mit alter Verkaufs- und neuer Wohnnutzung, Stellplatzberechnung, Schallschutznachweis.