Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln: Regeln und Strafen

Die Rechtslage in Köln

Zweckentfremdung liegt vor, wenn Wohnraum dauerhaft anderen als Wohnzwecken zugeführt wird. Das Zweckentfremdungsrecht ist Landesrecht, wird aber kommunal umgesetzt: In Köln gilt Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln.

Das Wohnraumstärkungsgesetz löste 2021 das frühere Wohnungsaufsichtsgesetz ab und erweiterte die Eingriffsmöglichkeiten der Kommunen. Köln nutzt sie sowohl gegen Kurzzeitvermietung als auch gegen überbelegten und verwahrlosten Wohnraum.

Hinweis: Die konkreten Schwellen — wie viele Tage im Jahr die selbst bewohnte Wohnung vermietet werden darf, ab wann Leerstand erfasst ist — legt die Satzung fest und wird regelmäßig geändert. Vor jeder Entscheidung gehört ein Blick in die geltende Fassung.

Was als Zweckentfremdung gilt

• Kurzzeitvermietung an wechselnde Gäste über die satzungsmäßig zulässige Dauer hinaus.
• Umnutzung zu Gewerbe-, Büro- oder Praxisräumen.
• Leerstand über die in der Satzung genannte Dauer, ohne dass ernsthafte Vermietungsbemühungen nachweisbar sind.
• Abriss von Wohnraum ohne gleichwertigen Ersatz.
• Bauliche Veränderungen, die den Wohnraum unbewohnbar machen.

Zwei Genehmigungen, zwei Behörden

Das ist der Punkt, an dem die meisten Vorhaben scheitern: Die Zweckentfremdungsgenehmigung und die baurechtliche Nutzungsänderung sind zwei getrennte Verfahren. Sie laufen bei unterschiedlichen Behörden, prüfen unterschiedliche Fragen und werden unabhängig voneinander entschieden.

Hinweis: Reihenfolge: Erst die Zweckentfremdungsseite klären. Wird die Genehmigung in Köln für dieses Objekt ohnehin nicht erteilt, ist die baurechtliche Planung verlorenes Geld.

So gehen Sie vor

1. 1

   Satzung prüfen

   Gilt die Satzung für Ihre Adresse, und welche Ausnahmen sieht sie vor? Maßgeblich ist die aktuelle Fassung, nicht eine ältere Auskunft.

2. 2

   Genehmigungsfähigkeit klären

   Vorabkontakt mit Amt für Wohnungswesen klärt, ob für dieses Objekt überhaupt eine Genehmigung in Betracht kommt.

3. 3

   Zweckentfremdungsgenehmigung beantragen

   Mit den in der Satzung geforderten Nachweisen. Häufig verlangt werden Grundbuchauszug, Grundriss, Nachweis der bisherigen Nutzung und die geplante Nutzungsform.

4. 4

   Nutzungsänderung beantragen

   Parallel bei der Bauaufsicht: Bauvorlagen mit alter und neuer Nutzung, Brandschutz, Stellplatznachweis.

5. 5

   Registrierung und Inserate

   Anzeigepflicht für die Vermietung von Wohnraum an wechselnde Nutzer. Ohne sie ist bereits das Inserat ein Verstoß.

Was bei Verstößen passiert

Die Verwaltung in Köln gleicht Inserate mit den erteilten Genehmigungen ab; Plattformen sind gegenüber der Behörde auskunftspflichtig. Wird ein Verstoß festgestellt, folgt die Aufforderung, den Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen, verbunden mit einem Bußgeld bis 500.000 Euro.

Unabhängig davon kann die Bauaufsicht eine Nutzungsuntersagung aussprechen, allein weil die baurechtliche Genehmigung fehlt. Sie ist sofort vollziehbar und setzt nicht voraus, dass die Nutzung materiell unzulässig wäre.

Hinzu kommt der Versicherungsschutz: Bei einem Schaden in einer nicht genehmigten Nutzung kann der Gebäudeversicherer die Leistung kürzen, weil die tatsächliche Nutzung von der versicherten abweicht.

Legale Alternativen

• Genehmigte Ferienwohnung: baurechtliche Nutzungsänderung plus Zweckentfremdungsgenehmigung — der vollständige Weg.
• Vermietung im Rahmen der satzungsmäßigen Ausnahme, wenn die Wohnung selbst bewohnt wird.
• Vermietung auf Zeit an Berufspendler oder Monteure — je nach Satzung ist das keine Zweckentfremdung, weil es Wohnzwecken dient.
• Umwandlung in Gewerberaum an einem Standort ohne Zweckentfremdungssatzung.
• Ersatzwohnraum schaffen: Manche Satzungen erlauben die Zweckentfremdung, wenn gleichwertiger Wohnraum geschaffen wird.