Nutzungsänderung in Berlin: Verfahren, Zuständigkeit, Besonderheiten

Was in Berlin landesrechtlich geregelt ist

Bei einer Nutzungsänderung greifen zwei Rechtsebenen. Das Planungsrecht — Baugesetzbuch und Baunutzungsverordnung — gilt bundesweit und beantwortet die Frage, ob die geplante Nutzung am Standort zulässig ist. Das Bauordnungsrecht ist Landesrecht und beantwortet, welche Anforderungen das Gebäude erfüllen muss und wie das Verfahren abläuft.

Maßgeblich ist in Berlin die Bauordnung für Berlin, kurz BauO Bln. Sie regelt Verfahrensfreiheit, Bauvorlageberechtigung, Anforderungen an Aufenthaltsräume, Rettungswege und Abstandsflächen.

Wer zuständig ist

Den Antrag bearbeiten die Bau- und Wohnungsaufsichtsämter der zwölf Bezirke. Eingereicht wird je nach Kommune direkt bei der Bauaufsichtsbehörde oder über die Gemeinde, die ihn mit ihrer Stellungnahme weiterleitet.

Die Behörde beteiligt bei Bedarf weitere Stellen: die Brandschutzdienststelle, das Denkmalschutzamt, die Immissionsschutzbehörde oder das Gesundheitsamt. Jede Beteiligung verlängert das Verfahren, weshalb die Betriebsbeschreibung von Anfang an präzise sein sollte.

Was in Berlin regelmäßig auffällt

Zuständig ist nicht eine zentrale Behörde, sondern das Bau- und Wohnungsaufsichtsamt des jeweiligen Bezirks. Die Verwaltungspraxis unterscheidet sich zwischen den Bezirken spürbar. Das Zweckentfremdungsverbot gilt berlinweit und wird konsequent durchgesetzt.

Hinweis: Landesrecht ändert sich mit jeder Novelle. Die genannten Fundstellen sind zum angegebenen Prüfdatum aktuell — vor der Anwendung im Einzelfall gehört ein Blick in die geltende Fassung.

So läuft das Verfahren ab

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   Planungsrechtliche Zulässigkeit prüfen

   Bebauungsplan oder Einfügungsgebot nach § 34 BauGB, dazu die Baunutzungsverordnung. Dieser Schritt ist bundesweit gleich.

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   Verfahrensfreiheit prüfen

   Nach § 61 BauO Bln. Ändern sich die öffentlich-rechtlichen Anforderungen, ist das Vorhaben genehmigungspflichtig — unabhängig davon, ob gebaut wird.

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   Bestandsunterlagen beschaffen

   Einsicht in die Bauakte bei der zuständigen Behörde oder Aufmaß vor Ort. Das ist der Schritt mit der größten Streubreite in der Dauer.

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   Bauvorlagen erstellen

   Durch eine bauvorlageberechtigte Person, in der Regel eine eingetragene Architektin oder ein Architekt. Die Anforderungen an die Vorlagen ergeben sich aus der Bauvorlagenverordnung des Landes.

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   Einreichen und begleiten

   Nach Eingang prüft die Behörde zuerst die Vollständigkeit, dann den Inhalt. Nachforderungen setzen die Bearbeitungszeit faktisch zurück.

Was eine Nutzungsänderung in Berlin kostet

Die Behördengebühr richtet sich nach der Gebührenordnung des Landes, teils ergänzt um kommunale Satzungen. Sie wird meist aus dem Rohbauwert oder der betroffenen Fläche abgeleitet und liegt bei Nutzungsänderungen üblicherweise im unteren dreistelligen bis mittleren vierstelligen Bereich. Eine landesweit einheitliche Zahl gibt es nicht — deshalb steht hier keine.

Die Planungsleistung ist der größere Posten. Nutzuu arbeitet bundesweit mit Festpreisen: 1.297 Euro netto bis ca. 50 m², 1.697 Euro bis ca. 100 m² und 2.197 Euro bis ca. 200 m². Enthalten sind Prüfung, Bauvorlagen und Behördenkommunikation.

Nutzungsänderung in den Städten in Berlin

Innerhalb des Landes unterscheiden sich vor allem die kommunalen Satzungen: Stellplatzsatzung, Gebührensatzung, Gestaltungssatzung und — wo vorhanden — die Zweckentfremdungssatzung. Nutzuu bearbeitet Nutzungsänderungen in Berlin bundesweit digital, unter anderem in Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow, Charlottenburg-Wilmersdorf, Neukölln.

Hinweis: Ein Vor-Ort-Termin ist für die Genehmigungsplanung nicht erforderlich. Die kommunalen Satzungen sind öffentlich zugänglich und werden je Vorhaben ausgewertet.