Keller zu Wohnraum ausbauen: wann die Behörde zustimmt

Die vier Prüfpunkte

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   Raumhöhe

   Aufenthaltsräume brauchen je nach Landesbauordnung 2,40 bis 2,50 m lichte Höhe. Ein neuer Fußbodenaufbau mit Dämmung und Estrich kostet 12 bis 18 cm — das ist einzurechnen. Eine Tieferlegung der Bodenplatte ist möglich, aber statisch und wirtschaftlich anspruchsvoll.

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   Belichtung

   Kellerfenster sind meist zu klein. Nötig ist eine Fensterfläche im Verhältnis zur Grundfläche von meist mindestens einem Achtel. Lösungen sind vergrößerte Fenster mit Lichtschacht, ein abgesenkter Vorbereich oder — bei Hanglage — die Öffnung zur Talseite.

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   Rettungsweg

   Jeder Aufenthaltsraum braucht einen zweiten Rettungsweg. Im Untergeschoss ist das ein ausreichend großes Fenster mit begehbarem Lichtschacht und Steigleiter oder ein direkter Ausgang ins Freie.

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   Feuchteschutz

   Erdberührte Bauteile müssen gegen drückendes oder nicht drückendes Wasser abgedichtet sein. Bei Altbauten ist eine nachträgliche Abdichtung von außen oder eine Innenabdichtung nötig — das ist meist der teuerste Posten.

Planungsrechtliche Nebenwirkung: die Geschossfläche

Ein ausgebautes Untergeschoss kann als Vollgeschoss zählen. Ob das der Fall ist, richtet sich nach der Definition in der jeweiligen Landesbauordnung, meist danach, wie weit die Decke über die Geländeoberfläche hinausragt.

Zählt der Keller als Vollgeschoss, wird er auf die im Bebauungsplan festgesetzte Zahl der Vollgeschosse und auf die Geschossflächenzahl angerechnet. Ist diese bereits ausgeschöpft, ist der Ausbau ohne Befreiung nicht genehmigungsfähig.

Hinweis: Bei einer Einliegerwohnung im Keller kommt die Stellplatzfrage hinzu: Eine zusätzliche Wohneinheit erzeugt in fast allen Satzungen zusätzlichen Stellplatzbedarf.

Sonderfall: der Keller ist längst ausgebaut

Der häufigste Praxisfall ist nicht der geplante Ausbau, sondern der vorgefundene: Unten wird gewohnt oder gearbeitet, in der Bauakte stehen Kellerräume. Diese Nutzung ist ungenehmigt, und sie wird durch Zeitablauf nicht legal. Bestandsschutz greift nur für eine Nutzung, die einmal genehmigt war oder zum Zeitpunkt ihrer Aufnahme genehmigungsfähig gewesen wäre — das ist im Streitfall nachzuweisen.

Zuständig ist dabei allein die Bauaufsicht: Ungenehmigt geschaffener Wohnraum fällt unter das Bauordnungsrecht, nicht unter das Zweckentfremdungsrecht, weil kein Wohnraum entzogen, sondern welcher geschaffen wurde. Erfüllen die Räume die Anforderungen an Aufenthaltsräume nicht, kann die Wohnnutzung untersagt werden.

Praktisch relevant wird das beim Verkauf und bei der Finanzierung: Flächen, die nicht als Wohnraum genehmigt sind, werden von Banken im Zweifel nicht mitbewertet — und die Wohnfläche im Exposé stimmt dann nicht mit der genehmigten überein.

Hinweis: Erfüllen die Räume die vier Prüfpunkte, lässt sich die Nutzung über einen nachträglichen Antrag legalisieren. Erfüllen sie sie nicht, ist die ehrliche Alternative die Rückführung zu Nebenräumen — sie beendet das Risiko vollständig.

So läuft die Genehmigung ab

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   Höhen und Geländelage aufnehmen

   Lichte Höhe, Deckenoberkante über Gelände, mögliche Fensterlagen.

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   Vollgeschoss-Frage klären

   Zählt das Untergeschoss als Vollgeschoss, und ist im Bebauungsplan noch Geschossfläche frei?

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   Feuchte- und Wärmeschutz bewerten

   Abdichtung, Wärmebrücken, Lüftungskonzept gegen Schimmelbildung.

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   Antrag einreichen

   Bauvorlagen mit Schnitten, die Höhen und Rettungsweg belegen, dazu Stellplatznachweis bei zusätzlicher Wohneinheit.